住建部辟谣酝酿取消商品房预售 开发商松口气

　　原标题：住建部辟谣酝酿取消商品房预售 开发商松口气

　　9月21日，一份由广东省房地产行业协会（以下简称“广东省房协”）向各副会长单位发布的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》提出，将逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。住建部方面回应称，全面实施现售征询意见情况不属实。

　　看看销售中心楼盘的沙盘和规划图，就交付一笔相对“低廉”的定金预订了商品房。过去25年，这种开发商预售商品房的制度，已经成为中国房地产市场一种普遍的商品房销售模式。但是对于购房者来说，这种制度在一定程度上，是一种赌博，既不知道房子建成后的样子，也不确定规划是否能落实，甚至连是否如期收房都不清楚。

　　广州日报9月22日报道，昨日，广东省房协对下属的副会长单位发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称“通知”）中关于“商品房预售制度”的内容引起了极大的关注。

　　《通知》显示，广东省住房城乡建设厅已拟订“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住建部。

　　《通知》提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。这意味着，广东或取消1994年开始实行的“商品房预售制度”。

　　对此，省房协的相关人士表示，目前通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

　　《报送函》建议逐步试点取消预售制度

　　商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中，尚未完成建设的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。1994年，中国颁布《房屋管理办法》。25年来商品房预售制度已经成为房地产市场的一项重要制度。据记者了解，商品房预售制度有利于提高资金使用效率，对于有效满足居住需求，促进房地产行业发展和城镇化建设发挥了积极推动作用。

　　该制度同样颇受争议。住房城乡建设部向包括广东在内的6省住建厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》中就要求，“对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。”

　　但是取消商品房预售制度并不是一蹴而就的。广东省住建厅《关于报送对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实有关情况的函（节选）》（简称《报送函》）显示，广东或在一些城市逐步试点取消预售制度，分阶段推进。

　　《报送函》建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。

　　第一阶段若干年内保留预算许可，把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶；第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。通过逐步提高商品房预售许可条件，引导市场有序适应改革，使开发企业降低资金杠杆，充实开发经营的资本金，有利于防范化解行业和金融风险；有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行，提升房地产开发品质，促进房地产市场持续健康发展；有利于把土地、资金等稀缺资源，向优质房企配置倾斜；有利于提高房地产开发企业的抗风险能力，降低购房人的购房风险，维护购房人的合法权益。

　　住建部辟谣

　　《通知》称，自1994年《房地产管理法》颁布以来，商品房预售制度实施已近25年。商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。

　　有鉴于此，省房协特向各副会长单位征集意见就商品房预售许可的存废提出建议，并详细说明理据，于9月23日前反馈。

　　据了解，广东省房地产协会是受委托于9月21日向各副会长单位下发该份《通知》的，结果马上被媒体披露出来，“只是征集意见而已，没想到就被人发到群里，再加上媒体的指向性‘解读’，尤其在标题上有严重歧义。”

　　省房协相关人士表示，原文明明写的征集意见，大家可以提议保留或者取消，所以“酝酿取消”“将取消预售制”“拟定有关材料并上报住建部”这样的说法并不准确。

　　该名人士表示，目前《通知》正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

　　另据中国经营报消息称，对于或取消商品房预售一事，住建部房地产市场监管司相关人士向记者表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见情况并不属实。我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。

　　据经济观察网9月22日消息，一位港股上市房企的副总裁说，现售的问题早已提出过。如果实行，对房企的影响确实很大，特别是资金实力弱的中小房企，很多实力不够的房企将因此退出房地产行业。同时，房企成本会提高，房价也进一步提升。

　　经济观察网从一家百强房企广州区域的项目总经理处了解到，按照预售制度，房企在拿地之后，快节奏的话6个月可以入市，正常速度则是9个月开盘。根据银行的放款节奏，通常开盘后2个月就会放款，这些首付款和银行尾款，全部作为预售款进入三方监管专用账户。开发商若是想要动用这部分预售款来支付工程款、经营用款、银行利息、税金、运作费等，都要经过房地产交易监控中心审批，而且专用账户内的资金普遍要按已预售合同总金额的10%留存，以供后续开发。而一旦改成现售的形式，开发商要等到全部房子建设完毕，也就是大概3年后才能对外销售，回笼资金。

　　这也意味着，现售制度下的回款周期至少比预售制增加了2年左右。

　　“这项制度很完善了，如果变更，将会对中国金融监管市场、按揭放贷系统影响很大，对房企回笼资金影响很大，一旦实施，会死一批企业的。”一名阳光城的高管说，在现售制度下，房企高周转做不到了。

　　《通知》也提到，考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展。

　　因此，建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。

　　商品房预售制度利与弊

　　商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。最早出现于香港，1956年，香港政府出台《预售楼花同意书》，正式以法律形式对楼花预售进行规范管理。

　　内地的商品房预售制度借鉴了香港房地产的开发经验，通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立，实施至今已近25年。

　　商品房预售制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，但在漫长的发展过程中，也逐渐衍生出风险。按照上述《通知》，这些风险主要体现在几方面：

　　一是一旦发生资金链断裂，导致工程烂尾，将严重损害购房人的切身利益，同时会产生大范围长时间信访事件， 增加维稳压力。据不完全统计，2017年广东省资金链断裂类矛盾总数达61宗；

　　二是由于我国商品房预售市场起步较晚，有关法规制度不够完善，主管部门的管理职能作用没有正常发挥，导致房地产市场虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售等乱象丛生；

　　三是商品房预售制度降低了房地产业的门槛， 不具备开发实力的企业进入市场， 降低了开发企业的自有资金要求，刺激了房地产的过度投资和开发，造成不平衡发展和低效率竞争。

　　事实上，早在2005年8月15日，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》首次指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

　　然而，上述《通知》也称，商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。

　　专家： 取消预售 不建议“一刀切”

　　楼市专家、广州市社科院研究员谈锦钊表示，假如真的要全面取消商品房预售制度，首当其冲受到影响的就是开发商企业，在资金方面将面临很大的压力，融资成本进一步升高，进而市场也很有可能发生波动。

　　预售制度实行以来，对广东房地产市场的健康发展其实是很有益处的，不仅给了开发商一定的时间筹措建设资金，购房者也通过开发商让利，可以低价预订商品房，对两者其实是双赢的。

　　对于个别楼盘预售存在的资金链中断、烂尾楼问题，继而产生的法律纠纷，并非只能调整预售制度来解决，而是可以通过加强前期监管来解决的，不能因噎废食。而且，随着粤港澳大湾区的发展，未来人口总数势必大量增长，对于住房的需求随之增加，而目前珠三角地区的商品房库存并未到过剩的程度，还没到急需清库存的时候。

　　若骤然取消预售制度，对市场和购房者而言都不是好消息。开发商筹措资金的成本提高，企业要卖掉现房才能回笼资金，反过来会助推房价上涨。而且在银行利率不断提高和房贷收紧的背景下，确实不建议“一刀切”地取消预售。

来源：观察者网