经历黑暗的两个月后 长租公寓道阻且长

　　原标题：长租公寓 道阻且长

　　作者：陈淑贞

　　过去两个月中，长租公寓行业嘈杂跌宕，9月过后，终于有所平息，如盛夏暑气渐退。

　　住房租赁，是个深受季节性影响的业态，春节后和毕业季一房难求，房租攀升，过后又回归到日常。

　　中国房地产测评中心发布的一份中国城市租赁价格指数报告显示，今年9月，中国城市租赁价格指数为1045.2点，同比下降0.7点，环比下跌0.07%，其监测的35个城市中仍有6个城市（重庆、成都、西宁、上海、深圳、杭州）租赁价格指数环比上涨，但比上月减少7个城市。

　　风波始于今年7、8月的租金上涨，如今全国范围内租金回调，租金贷和甲醛带来的风波也有所消解，监管部分也祭出管治措施。

　　目前深圳等多个城市有意规范租房金融市场秩序，加强金融风险监督管理，对开展“租金贷”业务设置条件，也明确代理经租企业须提示风险、加强风控。多家银行也下架了相关租房信贷产品，并停止了与中介机构的合作。

　　自如在9月底上线了“行业首批空气检测合格房源”，首次出租房源附有权威机构提供的检测合格报告，也须按承诺空置满30天。

　　问题暴露的过程，公寓经营者不可回避地经历阵痛，但疗伤后行业会更健康。

　　但过分妖魔化的观点难免打击行业信心。关于长租公寓的讨论还在继续：长租公寓的业务还能不能做，如果做如何做？

　　2011年前后，房地产领域中，一个细分行业长租公寓在国内冒出尖尖角，那时经营这门生意的多是个人创业者。因为看不到清晰的盈利模式，愿意进入长租公寓的企业和机构少之又少。

　　毕竟在中国经营租房事业并不划算。

　　首先是中国的租售比奇低。无论是北上深这样的一线城市还是二线城市，租售比难以超过2%，多数在1.6%~1.8%的区间中。在此基础上，用租金回报率减去银行贷款利率来计算净回报率，很容易发现会“租不抵供”。

　　从传统角度来看，购房者特意买房用以出租，在逻辑上难以说通，真正能赚钱的还是依靠资产的自持升值。

　　直至2017年年中，中央及地方政府关于鼓励发展住房租赁市场的一系列政策密集出台，从土地、融资等多方面给予红利，有望颠覆传统的租房生态，资本才不再踌躇。

　　而新生事物的成长往往是一波三折。过去两个月，无疑是一场长租公寓如何才能更好地安身立命的探索苦旅。我们很快便能知道，受政策红利鼓励进入的资本会否因监管力度的加大而又复迟疑。

　　日前，在以变革下的不动产趋势为主题的高峰论坛上，世联行董事长陈劲松认为，住房租赁依然是大势所趋。“中国房地产目前面临着阶段性的震荡，但是我们不能再认为阶段性震荡以后回到从前，实际上回不去了，今后房地产产品将越来越跟‘使用’相关，原来我们对‘使用’并不那么关注。但中国房地产下半场正在到来，用户将更注重产品的使用价值。”

　　这种观点恰恰与“房住不炒”相呼应。

　　陈劲松的观点是，国内“租购同权”目前还存在考验，租户和业主的权力也存在差别，依然面临着消防、规划等基本障碍，但它们会逐渐趋同。“REITs的推出也面临着税务的限制，我认为会解除。”

　　目前行业上并传出有资本或机构退出住房租赁行业的消息。反之，有新玩家加入这个竞争已白热化的行业。

　　9月29日，京东宣布房产频道上线“京东直租”业务。京东表示，京东租房将大力拓展与品牌公寓合作，包括碧桂园旗下BIG+碧家国际社区、万科泊寓、龙湖冠寓、远洋邦舍、魔方集团等品牌公寓。目前，熊猫公寓、优客逸家、己美公寓三家优质品牌公寓已加入京东直租，并在北京上线了近2000间房源，而租房业务还将覆盖全部一二线城市。

　　行业中资本的故事听多了，影拖出新业态故事的难得。不过，从官方资料来看，京东直租业务为消费者提供从装修配置到前期看房、租后管理、安心退租的服务，不算新奇有趣，像其上线了一周年的京东房产一样没有波澜。

　　或者对经营者而言，要坚守什么，改变什么，从来是艰难的抉择。黑八月、黑九月过去了，长租公寓依然道阻且长。