这家物业要上市：老板身家将超20亿 客户大有来头

　　原标题：这家物业要上市，美女老板身家将超20亿！她服务的客户也厉害了

　　说起物业，你的脑中会想起什么？为住户解决各种疑难杂事的工作人员，制服笔挺的保安，还是兢兢业业的保洁阿姨？大概很少有人能够想到，每个月收物业费也能做成一笔大生意。

　　12月29日，证监会按法定程序核准了3家企业的首发申请，筹资总额不超过10亿元，这也是新股改革之后，单次批文中筹资总额最低的一次。

　　不过就在这个看似平淡的年末最后一个交易日，A股主板市场却破天荒地迎来了一家物业公司。来自浙江的南都物业服务股份有限公司（以下简称“南都物业”）摘下了A股“物业第一股”的桂冠。

▲图片来源：摄图网 （图文无关）

　　每经小编（nbdnews）注意到，虽然南都物业虽然在全国甚至浙江本地范围内的知名度都不算很高，但它却“出身名门”，源出1993年创立的南都房产集团。

　　同时，南都物业的实际控制人韩芳在南都房产也出任过集团副总裁，并且见证了南都房产从创业之初到被万科合并的全过程。随着南都物业的上市，这位业界具有相当知名度的美女老板的身价也水涨船高，预计将超过20亿元。

▲韩芳 图片来源：南都物业官网

　　每经小编（nbdnews）浏览该公司招股书发现，扎根浙江的南都物业有着一些非同凡响的大客户。阿里巴巴的云栖小镇和滨江园区两个项目都有南都物业提供服务，而进驻杭州、成都等大城市的银泰城商业体既是南都物业的重要客户，同时也是其大股东之一。

　　然而分析机构也指出，南都物业的发展道路上也存在一些隐忧。

　　随着业务范围的扩展，2016年南都物业新签的的几个项目反而将物业费均价拉低，使得该公司毛利率低于同行业平均水平。而且南都物业的员工队伍80%为中专及以下学历，显示出该公司并没有突破劳动密集型的产业形态，找到高附加值的盈利模式。

　　服务客户大有来头

　　虽然南都物业在国内算不上第一线物业公司，甚至其在浙江本地也面临着激烈的竞争，但南都物业的历史沿革其实并不简单。根据南都物业官网显示，南都物业的品牌起源于1993年创立的南都房产。

　　据浙江在线报道，南都老板周庆治和绿城老板宋卫平，是杭州大学历史系81届同班同学，也是好朋友，这两家公司在浙江房地产市场也是“一时瑜亮”。2006年，万科以36亿元对价收购南都房产，创造了当时中国房地产界最大的并购案。而从那以后，原本在南都房产工作的韩芳就转而接手南都物业了。

　　根据招股书披露，阿里巴巴、绿地、银泰城等知名企业都是该公司重要客户。

▲2017上半年大客户名单

　　南都物业官网披露的一些重点项目来看，除了浙江地区一些高端住宅楼盘外，近两年该公司也在扩大业务范围，签下了许多商业地产、技术园区和厂房等服务项目。

　　诸如望京商务中心、上海梅陇新都会、上海绿地北外滩商务中心、钱塘航空大厦和尊宝大厦等知名商业地产也被纳入南都物业的服务范围，杭州、成都、海宁、临海等地的银泰城的业务也由公司关联自然人沈国军控制的企业银泰置地带了过来。

　　美女老板身家或超20亿

　　目前，在香港上市的内地物业公司共有4家，新三板挂牌公司则已超过50家。而从营收规模来看南都物业在内地只能算是二、三梯队选手，能拔得头筹成为A股物业第一股，堪称奇迹。

　　从2014年到2016年，浙江省内的业务收入占到南都物业总收入的95.80%、93.27%、85.49%，这个比例直到去年上半年才降到75.69%。

　　这家浙江省的区域性企业成功上市，背后离不开地产界知名美女老板韩芳的努力。

　　招股书显示，韩芳为南都物业实际控制人，她直接持有公司28.64%的股权，通过南都地产服务间接持有公司45.82%的股权，通过舟山五彩石间接持有公司1.38%的股权，合计持有公司75.83%股份。

　　按照南都物业的发行价16.25元计算，上市后，韩芳的身家将轻松超过20亿元。

▲南都物业招股书披露股权结构

　　1971年出生的韩芳毕业于浙江大学经济管理专业，获得中欧国际工商学院EMBA，并在香港理工大学国际房地产获得硕士。

　　自1993年2月至2006年11月，韩芳就职于浙江南都房产集团有限公司，担任集团副总裁等职。从2001年起兼任浙江南都物业管理有限公司董事长，2004年起兼任浙江南都酒店有限公司董事长。

　　韩芳现同时身兼英国皇家特许测量师学会（RICs）专业会员、浙江大学房地产研究研究员、中国物业管理协会常务理事等社会职务。

▲浙江大学-香港理工大学联合中心将韩芳列入重要校友

　　毛利率偏低，物业费欠缴成隐忧

　　根据浙江本地财经媒体报道，作为二三线物业公司，南都物业收取的物业费整体不高，其中住宅的物业均价在2元左右，而且实际收缴率很低。

▲本地财经媒体报道

　　而且随着南都物业由杭州向周边地区乃至全国大举扩张，其收取的平均物业费有逐年下降的趋势。

　　2016年，公司新签约的几个园区、厂房类项目，占地面积占公司其他类型物业管理面积的77%左右，其平均单价仅为1.64 元/平方米·月，大幅拉低了其他类型物业项目的平均单价。2017 年 1-6 月，南都物业新增统计了采林物业的项目。由于采林物业的在管项目平均单价为1.23 元/平方米·月，其面积占比约为23.84%，导致公司最新一期在管项目平均单价有较大幅度的下降。

　　每经小编（微信号：nbdnews）注意到，去年12月，发审委会议对南都物业的收入确认提出过问询。

　　发审委认为，报告期内，南都物业各期主营业务收入增长较快，应收账款余额增长也较快。住宅项目方面，个别小区处于物业续选聘工作阶段，部分业主存在欠缴物业管理费的情形。南都物业需针对上述情况说明收入确认政策。

　　招股说明书也显示，2014 年开始，公司加强了对物业费收取的管理，对于长期拖欠物业费的业主，公司采取诉讼的方式进行催收。2016年咨询费较2015年增加360.75万元，主要系公司支付的上市中介机构费用、法律服务费以及为优化公司组织管理聘请的咨询机构费用。

　　物业是劳动密集型服务，技术含量低，员工流失率高，南都物业亦不例外。

　　除管理层外，公司79.53%的员工学历为中专以下。同时，招股书披露的风险因素显示，劳动力成本占公司总成本的85%以上，公司因此面临着劳动力价格上涨和为公司员工补缴社保的风险。

　　在主营业务毛利率分析中，南都物业低于行业平均值。

　　招股书显示，从2014年至2017年上半年，与中奥到家、绿城服务、彩生活（以上为港股）及开元物业（新三板），包括准备在A股上市的碧桂园物业比较，其行业平均值为39.82%、34.89%、 30.27%和29.52%，该公司数值为26.70% 、29.78%、27.11%和26.23%。

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