长租公寓如何活过“生死门槛”？

　　我爱我家集团副总裁胡景晖

　　房东东公寓培训学院院长全雳

　　优客逸家创始人&CEO刘翔

　　魔方生活服务集团副总裁金喆

　　新派公寓创始人及CEO、赛富不动产基金合伙人王戈宏

　　高力国际企业战略咨询部李嗣振

　　在持续的政策红利下，长租公寓已成各路资本追捧的投资标的，不过，运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题。有人认为，租赁门槛并非此前业内人士说的5万间，每个城市上万间，10个城市10万间才是规模门槛；也有人认为，数量不是核心，如何构建可以跑得远的模式才是关键……那么，长租公寓的存活度及未来发展程度、企业规模、运营模式之间，到底有何关系？为此，本周策划了此次圆桌论坛，以期通过诸多讨论，探究长租公寓未来发展的逻辑。

　　自己“玩明白”再复制

　　长租公寓市场，规模的门槛到底是多少？在我爱我家集团副总裁胡景晖看来，单一城市上万间，全国要达到10万间，这是一个门槛，很重要的因素在于规模效应。

　　高力国际企业战略咨询部李嗣振认为，未来长租公寓规模的标准在于优质物业数量，优质物业的特征包括通达的区位、相对低廉的拿房成本、稳定的客群等，这将决定运营商能否在竞争越来越激烈的长租公寓市场里站稳脚跟。此外，如果运营商的战略为落子全国，5000-20000间可以满足初步目标，而目前市场热度渐显，前20的开发商对长租公寓发展的战略目标相对较高，基本在5万间以上，未来随着布局的落地，相应门槛会水涨船高。

　　而在优客逸家创始人&CEO刘翔看来，不同企业有不同的模型，以优客逸家为例，在单一城市达1.5万间规模，做到相对较好的商业密度分布，要经历一个相对完整的运营周期，比如一线城市可能三年，二线城市可能五年，而且达到一个规模临界点，才能算达到第一步的成熟。而第二步是在两个以上城市都达到进一步稳定经营的规模水平，有一个扩张复制能力。

　　不管是圈地需要，还是资本催生，很多企业还没有梳理清晰，便开始规模扩张。在刘翔看来，长租公寓首先需要自己“玩”明白，才可以复制扩张，否则会面临相关风险。“如果杠杆用得特大，同时经营出现问题，出租率、租金差表现不好，相当于边跑边失血，就有可能面临资金断裂的风险。”刘翔表示。

　　不过，刘翔也坦言，这或许是很多企业没有办法的竞争策略，“可能某个阶段是以规模为王，如果连基础的规模也没有，可能就失去在资本市场寻求资金支持的机会。”

　　投资与运营的“平衡术”

　　在李嗣振看来，规模是抢占市场的必要手段，在最短的时间内形成规模集聚，从而出现“头部效应”，增加自身市场地位，但未来长远化发展需要靠运营模式的构建和运营能力的持续性提升，“目前长租公寓盈利性相对较低，原因之一在于长租公寓正处于扩张阶段，下一步预期先行达到规模前列的长租公寓运营商，将会在运营上投入更多精力，以留存现有租户同时吸引新进租户。”

　　魔方生活服务集团副总裁金喆表示，投资、运营能力，两者相辅相成，但前期投资开发能力更为重要，“开发中一个决策失误，可能运营中需花10倍的力气才能补回，甚至有可能补不回来，所以投资决策非常重要。”金喆表示，魔方公寓不会仅仅为了规模而去拿一些不能运营的楼，魔方有比较成熟的测算模型，如果投资回报率不能达到15%-25%，就不会去投资。金喆同时指出，运营能力增强，运营成本降下来，也会促使投资模型更为有效、有利。

　　“长租公寓想要盈利，就需要抓运营，把所有环节都做到标准化，如果从拿房环节到运营环节，细节抠得不够紧，就会导致投资回报周期长的问题。”金喆强调，这其实是个平衡问题，即如何在企业盈利以及客户体验间做到平衡。做得平衡，企业才能得以健康、规模化发展。

　　房东东公寓培训学院院长全雳亦表示，长租公寓的核心价值是租约期限的长短和现金流管理，背后需要一套完整的运营体系和IT系统支撑。无论是500间，还是5000间、50000间，只要现金流一断，就会立刻倒闭。“2018年一定也会出现几家倒闭的企业，他们核心的问题是规模迅速膨胀，杠杆过大，后续资金跟不上。”

　　长租公寓“轻重”模式之辩

　　值得注意的是，目前很多长租公寓采取的是包租模式，即传统的二房东模式。在李嗣振看来，目前长租公寓盈利性较低的主要原因就在于，二房东模式的拿房成本较高。

　　新派公寓创始人及CEO、赛富不动产基金合伙人王戈宏亦认为，二房东模式由于竞争激烈红利其实已经消失，出现规模不经济的倾向，未来的发展存在危机。“二房东模式回报周期长，基本在5-7年以上，每个项目的现金流没法支撑新项目的扩张，扩张基本靠融资，成了烧钱模式。为了追求规模，目前很多开发商也抢楼做二房东，加剧了行业拿房成本，导致物业资源的竞争白热化，进一步加剧了二房东模式下的企业盈利难度。”王戈宏这样认为。

　　李嗣振指出，未来轻、重模式都有相当的发展空间，成型的品牌运营商可以通过IP输出，实现轻资产运营化，而开发商利用自持土地开发的长租公寓则可以走资产证券化道路，实现融资的多元化。

　　王戈宏介绍，美国和日本的公寓市场，基本也是这两大模式。第一种是轻资产品牌输出模式，帮助客户获得资金回报，从而收取一定的管理费。比如测算出每年可帮助客户盈利1000万，公寓运营机构则获得一定的管理费，如果效益不错，则分出一部分作为奖励资金给品牌运营机构。另一种是REITs模式，即通过资金收购来改造、运营管理，再做REITs，从而形成资产管理的闭环。

　　不过，在刘翔看来，市场还是更重资产持有运营模式，若想在整个长租公寓市场占有一定地位，单一从事二房东模式，肯定不是一个最佳选择。但通过二房东模式，来打磨供应链、组织能力，从而逐渐发展到管理输出、通过不动产基金去收购持有。

　　据了解，冠寓“在获取项目资产原有的‘轻资产’和‘重资产’基础上，提出‘中资产’的概念。”目前冠寓采取的方式是“轻、中、重”模式并举，并没有限制其侧重比，而是根据不同的城市、区域、环境、特点、物业情况，匹配不同的开发模式。

　　本版采写/新京报记者 张晓兰