看的见却吃不到 长租公寓大蛋糕如何下嘴？

　　看的见却吃不到 长租公寓大蛋糕如何下嘴？

　　许晓

　　颜世龙 在“房住不炒”的大背景下，长租公寓市场越发受到资本青睐。近日，链家地产旗下长租公寓品牌“自如”宣布完成40亿元A轮融资。而且，这个市场空间还将不断扩大。据中国指数研究院预计，2020年我国住房租赁市场规模将达到1.7万亿元。

　　不过，长租公寓在快速发展的同时，也存在一些行业痛点，如成本较高、不少长租品牌没有引入统一管理模式、租客体验不好等。那么，这个市场目前正处于怎样的格局？未来盈利空间如何？如何解决土地、房源、资金问题？未来的发展方向有哪些？

　　租赁需求巨大，存万亿租金市场

　　《中国经营报》：目前，长租公寓市场的竞争格局是怎样的？

　　崔霁：根据我们的研究，目前长租公寓企业的类别大概可以分成五大类：国有企业、开发商、中介经纪公司、酒店背景公司、创业运营型的公司。从企业发展模式来看可以分为：集中自持式、分散托管式和集中托管式。集中自持式企业如果他们的资产布局都是集中于核心一线城市的话，未来他们的收益由三部分组成：资产的增值收益、土地的溢价收益以及租金的收益，实现三块收益叠加，所以未来这一类的企业我们将会长期看好；分散托管式的优势在于未来形成的租金规模会非常大，但利润会偏低，未来将是租赁市场上的主流企业；集中托管式企业，它是一种把别人整个的物业包租下来进行一个集中式的运营，现在主要是一些创业运营型的企业运用这种模式。这类企业会慢慢向集中自持式转变。所以从长期看，我觉得未来整个的租赁市场企业就是两大类：集中自持式和分散托管式。

　　罗意：我不觉得今天的竞争格局很白热化。从从业者的角度来看，长租公寓未来的成长空间是非常大的，它不是一个商业创意，是关乎民生和房地产走向的行业，是未来会发展20年、30年的一个行业。现在表面上看竞争很激烈，其实所有的的竞争都还是自己组织内的一个延伸。我们和同行的企业家私交都非常好。

　　《中国经营报》：中国房屋租赁市场为何具有万亿市场空间？背后的驱动力主要有哪些？

　　杨悦晨：随着中国城镇化的不断深入，城市扩容发展带来更多人口涌入，这些新市民需要有住所，但现在房价过高就催生了租赁市场的活跃，就产生对于长租公寓的需求。

　　崔霁：易居研究院测算，2017年整个的住房租赁市场规模大概是4万亿元，未来租金的规模是稳步上升的。但是，现在租赁市场存在的重大问题是专业化的供给偏少。目前专业化运营的机构占比较低，未来随着整个租赁市场供给侧改革的一系列措施下，包括金融、税收、法律等层面的完善，租赁市场领域专业化会大幅提升，企业的市场渗透率将会从现在的2%，到未来的20%左右。所以，对于企业来讲，这是一个万亿租金的市场，发展空间会非常大。

　　罗意：一方面，整个城市租赁行业本身就广泛存在且处于供需失衡、需求非常旺盛的状态，外加国家没有长期对租赁市场进行有效管理和征税，如今随着国家对租赁市场的重视，这个市场空间未来可能还会更大；另一方面，房地产经过20年的快速发展更多的是建一手房，近些年二手房市场兴起，土地又越来越稀缺，和民生相关的租赁市场自然就被提上了日程。此外，消费观念升级，也是租赁市场发展的重要驱动力。

　　融资成本高，有企业达10%~20%

　　《中国经营报》：长租公寓市场目前主要面临哪些普遍问题？

　　罗意：最大的问题是长租公寓庞大的市场需求同运营商发展速度较慢的矛盾。这是一个相对需要成长时间的一个行业，所以目前出现了一些问题，主要都是运营商自己品牌组织内部的一个成长问题。随着各个参与者的迭代，行业会发展得越来越良性。

　　杨悦晨：市场发展迅速但良莠不齐、不少长租品牌没有引入同一管理模式、租客体验不好等。

　　《中国经营报》：如何解决土地、房源、资金问题？

　　崔霁：国企可以通过市场获取租赁土地，开发商本身就有一些自持的住宅用地，创业运营类、轻资产运营类公司则会面临如何获取房源以及获取房源成本较高的问题，但有专业化运营能力强的公司就能有突出优势获取到房源。资金层面呼吁尽快推出REITS，目前整个长租领域的融资成本非常高，我了解到很多租赁企业存在10%~20%的融资成本。

　　罗意：土地和房源是一个门类，资金是一个门类。做长租公寓的企业都会有办法去解决资金问题，但市场规则是政府制定的，如果没有政策红利的话，可能多数还是用商用物业的方式，通过输入资产，然后装修；对于资金，只要这个生意是赚钱的，其实上下游的资金很多，这个行业现在最不差的就是资金。

　　资产升值将是主要盈利来源

　　《中国经营报》：长租公寓未来的盈利空间怎样？

　　崔霁：目前我们研究下来，做长租公寓的企业都不赚钱。这个板块就像互联网一样，它需要不断地先期投入，然后建立它整个租赁领域的品牌影响力，等到国家的一些政策体系配套上去，它才可以实现大规模的盈利。

　　罗意：长租公寓的未来非常乐观。如果市场有需求，企业能解决，扎扎实实去创造这个价值，那企业的生存逻辑就是成立的。很多企业所谓的不盈利是他们选择战略性的投入，是关乎未来的一种前瞻性布局。对于一个要成长30年、50年的行业，要求它一两年就实现盈利，这是很矛盾的事情。

　　杨悦晨：由于涉及到开发商或者其他企业获得土地的成本以及租赁市场的平均租金水平，因此对于长租公寓市场而言，目前仍是政策性因素更占主要地位，盈利居于其次。未来随着地价趋于理性，长租公寓市场的铺开以及业主方对于盈利平衡的把控，长租公寓在未来几年还是有望取得盈利，毕竟市场需求巨大。另外对于资本化后的长租公寓项目而言，资产升值应该是其主要的盈利来源。

　　《中国经营报》：长租公寓未来的发展方向有哪些？

　　崔霁：对于布局，中国发展租赁市场的城市不会超过30个，基本是在一线和重点的二三线这种人口导入型城市。对于产品，主流人群依然是以25岁~35岁的单身核心年轻人为主。但是未来特别是在一线城市，一些家庭和养老的租赁需求不容忽视。

　　罗意：长租公寓参与主体无非是资产端、资金端、运营端和上下游的配套商。企业未来商业模式的发展方向，无非就是在资产、资金、上下游配套去匹配自己的基因。总体来讲，只要匹配好自己的基因，想好自己的切入点，在整个长租公寓的大潮中，应该都有一席之地，怕就怕自己不具备那样的基因却想干别人战略指导下的活。