腾讯等巨头携340亿入局 王健林揭开万达商管大幕

　　时代周报记者 刘娟 发自北京

　　1月30日签约后的第二天，融创一笔11.2亿港元的定金，就打到了万达的账上。

　　半年内，孙宏斌已是第二次与王健林组成了同盟体，身边还站着马化腾、张近东、刘强东等互联网翘楚。1月29日晚，他们四人一同来到了万达商业回A关键战役的前线，支援王健林。

　　万达冬天的寒潮，来得猝不及防。过去一年，王健林变得低调和隐忍，他没有想到质疑和审视会像风暴一般袭来。王健林拿出的标的，是自香港退市的万达商业14%的股权，交易对价为340亿元。

　　站在棋局外，看未来的天空。这并非一则简单的江湖救急故事。今天的王健林，正在编织一张消费时代的大网，腾讯、京东、苏宁等“金字塔尖”决策者们同样期待借万达商业平台，形成新的一个能量巨大的交际圈，并掌控更多的话语权。

　　他们要一同打造线上线下融合的中国“新消费”样板。这也是最具想象力的商业模式，打破单一消费平台、单一生活场景的局限，变革新零售、新金融、新技术、新经济，用互联网重构商业逻辑和商业运营规则。

　　那么问题来了，作为智慧商业时代的开创者，这个题材在资本市场将会价值几何？

　　新钱还旧债

　　1月20日，农历腊月初四，大寒。

　　一年中最冷的这一天，王健林端坐在哈尔滨会场，为万达“经历了风波，承受了磨难，历史上难忘”的2017年作总结陈词。

　　短短一句“万达商业A股退市资金有了可靠方案”，湮没在王健林亲自撰写的万字报告里，未被放大解读。平静的水面下其实早已暗流涌动，彼时，一笔340亿元世纪大谈判已经敲定，只待落地执行。

　　9天后，一支豪华投资队伍走向万达秀场中央。领队者腾讯，身后是苏宁、京东、融创组成的投资方阵。他们豪掷340亿元，“接盘”万达商业H股私有化投资人手中的14%股权。

　　这笔协议解了王健林的燃眉之急—他与财团两年前的对赌协议正进入倒计时，时长不过7个月之久。

　　2016年3月底，王健林愤然从被低估的H股离场，他发出“找钱令”，并亲自面谈了多家境内外财团投资人。中铁、平安、工银国际（工行跨境投资平台）、保华香港（隶属保利）、渤海产业基金、赛领国际投资基金等多重资本力量，最后站到了王健林的身后。

　　他们高涨的参与热情，让万达商业4个多月的私有化之旅最终有惊无险，顺利通关。王健林当年在央视节目《对话》中很是骄傲，大股东在私有化过程中没有出一分钱，“所有私有化的钱，我不借钱，我也不负债。”

　　但是，财团们的钱不是白拿的。如果未能如期在退市满2年或今年8月31日之前A股上市的话，王健林要付出344.5亿港元的回购代价，其中包括要向财团们支付的8%和10%不等的单利。

　　王健林面前并不是一条康庄大道。这两年，万达商业一直在努力冲破回归A股中的重重关卡。但在房地产类别定性未变的情况下，万达商业IPO成功几乎没有可能。事实上，自2010年以来，涉房企业在A股就没有过会案例。

　　证监会1月25日披露的IPO在审企业名单显示，目前万达商业在上交所IPO企业中排名70位，审核进展显示情况为“已反馈”。

　　这场与时间的竞跑赛，王健林争分夺秒。他亲自出马，铺开了一张新的“找钱”大网。据时代周报记者了解，过去一段时间里，万达接触了长长一大串潜在投资人名单，但最后锁定在腾讯牵头的苏宁、京东、融创这四家。

　　这是一笔快速达成的大生意。马化腾、张近东、刘强东、孙宏斌这几位行业巨擘，和王健林一样雷厉风行。据接近交易的人士王睿（化名）向时代周报记者透露，“老王亲自给那四位老板打了电话，从开始谈判到最后决断，前后不过十来天时间。”

　　这四位老板带着自筹的340亿元现金入场，诚意满满，这基本都是给“老股东”财团们连本带利的回购资金。换句话说，这也是一场新钱还旧债的接力游戏。

　　提前结束对赌协议，万达商业IPO的紧迫感大大纾解，所谓事缓则圆。而复盘整个交易，你会看到王健林浸淫商海30余年，教科书般的财技展示—两轮资本大腾挪，万达前前后后一分钱没出，走完私有化和回购的无缝对接。

　　如今，各家新股东的地盘早已划好。出钱最多的腾讯以100亿元拿下万达商业约4.12%的股份，苏宁和融创分别出资95亿元，持股比例3.91%，而京东投资50亿元，持股比例为2.06%。

　　他们的交易模式如出一辙：所投的钱首先用于购买退市投资人14%的股权标的，如果剩余会买入万达转让股份。据时代周报记者了解，不出意外的话，这一轮新的股权交割，要在今年10月31日之前悉数完成。完成后，四位新股东会各委派一名人员列席万达商业董事会，但并不享有投票权。

　　万达商业的话语权，还牢牢掌握在关键先生王健林的手中。在2021年12月底或万达商业再度上市之前，马化腾、张近东、刘强东、孙宏斌都必须捆绑在万达商业这辆战车上，中途不许有人下车。

　　一石多鸟与护城河计划

　　当然，资本市场没有慈善家，驰援万达的各路救兵，也都有着自己的考量。

　　根据《财新》的报道，万达商业在本次融资中对投资方有三项承诺：不能变更主营业务；2019年净租金收益不低于人民币190亿元，否则投资方有权要求现金补偿；需在2023年10月31日前完成在内地、香港或其他地区上市。

　　友谊是基础，互利是根基。很明显，四巨头的投资选择用IPO作退出渠道，时间周期锁定在5年。万达集团负责本次战略投资的高级副总裁刘朝晖近日有过回应，他承认，各方签订了努力实现万达商业上市的目标时间（5年）。

　　但这是一份与上一轮H股退市性质完全不同的协议。“即使5年万达商业无法上市，也不存在任何回购条款，”刘朝晖称。

　　2014年12月23日这一天，万达商业（03699.HK）香港上市，王健林来敲钟，眉飞色舞。大佬马蔚华、卢志强、张大中、胡葆森等30多位企业家到场给他撑场子。

　　这样的荣光，何时再现？一场新的财富大戏正将开锣。王健林给各位入局新贵的对价，则是万达回A成功之后的股价溢价，“只要能上，就肯定是多赢。”

　　按照各家入股的金额和比例来看，万达商业目前的估值为2430亿元。在曾经的回A口号中，万达商业喊出的是冲刺20倍市盈率，5000亿元市值。

　　王健林决定将万达商业拆分成商管、地产两个子集团，以商管公司名义上市，再搏一回。他迫切希望摘掉“地产商”标签，并想用实际行动来证明，不当地产商，万达商管这个公司更值钱。

　　他对万达商管的筹谋，是做一个纯粹的商业物业持有和运营管理商，目的之一是为了有更高的市场估值。

　　根据万达集团2018年的工作目标，万达商管计划实现总收入366.4亿元，其中租金收入达到326.8亿元。一家名为地产集团的新公司，将负责消化商管集团的地产业务，整个消化周期将在1-2年间，但利润将归商管集团。

　　王健林给这个新地产集团设置了债务上限，“这个上限是很低的，他们就是在负债上限下考虑业务发展，不要求做多大规模。除了商管公司剥离的地产业务之外，地产集团还将开发万达广场重资产，也不排除纯粹搞一些住宅开发”。

　　“今后，优秀人才向商管倾斜，万达学院培训也要向商管倾斜，形成风气。”商管才是王健林的拳头产品，他在内部有过训示，他说：“要加快万达广场的全国布局，尽快多签多建项目，更快千店规模，这就是万达的护城河计划。”

　　千店规模，就意味着全国336个地级以上城市，万达广场能覆盖90%，他们会像细胞分裂一样迅速占领中国的大小城市。

　　万达要驶入新的方向，他将利用腾讯、苏宁、京东海量线上流量和本身巨大线下商业资源开展多方面合作，共同打造线上线下融合的中国“新消费”样板。

　　由此可见，万达商管的新故事绘本，只是刚刚翻开了扉页。