企业扎堆长租公寓：资本支配行业生态

　　武凤珠 童海华 卢志坤

　　成立3年多已完成5轮融资的蛋壳公寓，日前被曝“单方面取消短租（月租），且未及时如数退还部分租客押金”。据报道，蛋壳公寓月租金高于长租市场价20%左右，而租客多支付20%溢价却并不意味着获得了“无限续租”权。

　　《中国经营报》记者致电蛋壳公寓，一位工作人员称，目前蛋壳公寓已取消短租（月租）业务，租赁合同须签约一年，但租客可以按月支付房租。另一位工作人员则表示，可以签订三个月的租赁合同，按月支付房租。而据蛋壳公寓相关负责人近日通过媒体发布的言论，蛋壳公寓并未取消月租业务，只是为响应国家号召而将加大长租公寓房源供应比例，降低月租房源供应比例。

　　“当前仍处于起步阶段的租赁式公寓企业，缺少的主要是现金流，现金流与资本市场密切相关。租赁式公寓企业需要通过资本市场增加现金流，从而取得收益。短租公寓很难做到这一点。”在接受记者采访时，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说。

　　自去年7月九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来，政策利好吸引各路资本涌入住房租赁市场。房企纷纷抢滩，投资机构闻风而动。作为住房租赁市场重要供给源的租赁式公寓一时间成为投资“风口”，长租公寓获高额融资的消息不断传来，盈利与发展趋势问题亦成为各方关注焦点。

　　企业扎堆长租公寓

　　“酒仙桥店已经满租了。”冠寓北京生命科学园店工作人员告诉记者。冠寓是龙湖集团（00960.HK）推出的长租公寓品牌之一，酒仙桥店是其在北京开业最早、当前规模最大的一家。记者探访看到，灰橙相间的12层楼体屹立在酒仙桥东路一侧，面朝科技企业集中的兆维工业园区，分外醒目。冠寓官网数据显示，酒仙桥店共有房源462套。“没几间房了，还剩三四间。”酒仙桥店工作人员向记者确认。

　　背靠开发商的集中式公寓不担心客源，依凭互联网发展起来的分散式公寓亦是如此。记者联系的多位蛋壳公寓工作人员不约而同表示：“最近租房子的人挺多，房子租得很快，房源比较紧张。”

　　据迈点研究院统计，截至2017年底，国内重点城市中集中式长租公寓门店超2000家，房间数量超16万间，分散式长租公寓房间数量超过150万间。百万余间长租公寓只是中国住房租赁市场供给侧的“冰山一角”。据华菁证券2017年6月发布的《长租公寓行业报告》，当前长租公寓在中国整体住房租赁市场中所占比重仅为 2%。

　　据记者不完全统计，截至2018年上半年，已有万科、龙湖、金地、旭辉、远洋、保利、朗诗、石榴、碧桂园、佳兆业、合景泰富、中骏置业、招商蛇口等十余家房地产开发企业落子长租公寓业。据鲸准数据库收录数据，截至2018年3月底，国内共有223家长租公寓相关企业成立，其中有121家企业获融资，融资总额达126.8亿元。

　　资本追逐租赁式公寓，租赁式公寓也在寻找资本。多方信息显示，互联网创业系代表蛋壳公寓自诞生起就开始了紧锣密鼓的融资之路：成立仅4个月已完成天使轮融资，一年后实现数千万美元的A+轮融资，今年上半年，又先后发布消息称已完成1亿美元的B轮融资与7000万美元的B+轮融资。8月初，蛋壳公寓发行一笔2.035亿元的资产支持证券。

　　另一方面，国内入行最早的魔方、拥有房产中介背景的自如等也不甘落后。公开信息显示，去年年初，魔方发行首单公寓行业资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募集资金总额达3.5亿元；自如亦以A轮40亿元融资刷新了中国长租公寓行业最高单次融资纪录。

　　轻资产运营

　　“现在入住率有70%左右。”望京北路店工作人员带领记者参观时说。冠寓官网数据显示，望京北路店有房源195套。记者询问得知，租客以周边上班族为主，房间面积以25-30平方米居多，价位每月5900元至7000多元不等。“各分店不是统一定价的，因为物业不一样。”上述工作人员告诉记者。

　　记者探访看到，地处昌平区的生命科学园店位于生命科学园地铁站东南约900米处，是一座5层的独栋楼房，紧邻龙城花园别墅区。“这里以前是速8酒店，因为周围不算繁华，所以酒店不如租赁好做。”一名自称生命科学园店“运营官”的工作人员说。据冠寓官网数据，生命科学园店有房源203套。“我们跟望京没法比，现在入住率有50%左右吧。”上述工作人员表示。记者了解到，公寓房间基本保留了原酒店格局，面积25～33平方米不等。“价位浮动在3900元到6000元之间。”工作人员坦言。

　　公开资料显示，长租公寓是龙湖集团继地产开发、商业运营、物业服务之后主推的第四大业务，过去10个月，龙湖集团获得的总额近500亿元的数笔融资中，至少100亿元投向长租公寓项目。而关于长租公寓项目的盈利，龙湖集团的预期是，到2020年，冠寓将实现营收30亿元。

　　据《南方周末》报道，拥有自持重资产的龙湖并不准备投入大比例自持产业发展长租公寓，轻资产运营的冠寓未来将更多寻求与国企或地方政府合作的机会。记者实地走访发现，冠寓目前在北京开设的3家分店皆非自持产业，而是租赁外部机构产业用于发展长租公寓业务。“这栋楼原本是写字楼，公司租了25年用来做公寓。”冠寓北京酒仙桥店工作人员向记者证实。

　　资本支配行业生态

　　记者了解到，前期的资金投入直接影响房源的获得。据蛋壳公寓“管家”向记者提供的信息，仅北京地铁4号线南段，其房源就涵盖了包括菜市口、陶然亭、北京南站、马家堡、角门西、公益西桥在内的多个交通节点，各个交通节点附近的房源亦属于不同居住小区。“北京市各个区域的房源我都有。”上述公寓“管家”告诉记者。

　　房源的集中与分散，使长租公寓业内出现了两种截然不同的经营模式。据记者了解，冠寓北京酒仙桥店除保安、保洁外，只有6名工作人员负责462套房源的接待和直接运营。“我自己一个人运营过400多间客房”，冠寓北京生命科学园店“运营官”对记者说。

　　蛋壳公寓的员工规模与分工则庞大复杂得多。“目前蛋壳公寓在全国各地有近15万套房源，工作人员有5700多名，他们并不全部活跃在一线，而是分属于不同的部门，有各自的职责。具体到一线业务，会有几名工作人员负责几个区域，各个小区的房源都有主要负责的工作人员。”一位蛋壳公寓总部工作人员表示。

　　租赁式公寓企业的内部周转中有资本之手在操控，其外部生存环境的暗潮汹涌也是资本“闻风而动”的结果。据媒体报道，与房企、银行、互联网巨头、投资机构等争相入局，租赁式公寓企业大量融资、规模扩张同时发生的，是V客青年公寓被魔方收购，广州窝趣公寓、深圳Color公寓遭遇股权转让等行业整合。

　　“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼，任何市场都是一样。没有品牌的、经营不善的、管理不当的企业被淘汰或兼并，大而强是一种趋势。但这并不代表不会存在小而强的企业，无论小型企业、中型企业还是大型企业，都应该强。”顾云昌说。

　　记者就上述相关问题分别致电致函蛋壳公寓方面，截至发稿，并未得到回应。记者也致电龙湖集团方面、致函冠寓方面，龙湖北京公司表示将帮记者联系转达，但截至发稿尚未回应，冠寓亦未作出相关回复。