首个“爆仓”长租公寓现身杭州 鉴别风险用这三招
2018-08-24 爱比价妈妈-能让你省钱的网站
远离消费陷阱，提升消费体验，黑猫投诉平台 来源http://www.abjbb.net 寻找中国创客 记者 http://www.abjbb.net 张姝欣 编辑 http://www.abjbb.net 魏佳 继“抢房传闻”后，长租公寓再次成为舆论焦点。 8月20日，杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司（以下简称"鼎家"）的长租公寓“爆仓”，公司发布通知称因经营不善导致资金断裂，已停止运营，4000多住户受损。 按照其2017年末的官方介绍，“鼎家”拥有十万套基础房源数据，运营的公寓已超过5000间，预计未来三年将达到五万间。公司宣称具有灵活的现金流，为客户提供“租房+金融”服务。 鼎家的“爆仓”，引发公众对“金融+长租公寓”模式的讨论。涉及金融的长租公寓不少，不过，多位行业专家表示，鼎家事件可能只是个例。 目前，北京市住建委已经表示，针对住房租赁企业违规使用“租房贷”，目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。 房租变贷款，租户不知情 房租变贷款，是让鼎家租户最震惊的地方。 鼎家利用6家网贷平台“套路”租客，让租户在不知情的情况下使用网络贷款。具体来说，租客通过银行卡绑定网贷平台，每月返还给贷款APP相应的金额来缴纳房租；而鼎家拿到金融机构贷款后，不一次性结算给房东，最多只给一季度，再利用截留的租金去盘下更多的房子。 实际上，鼎家就是利用租客的信用，给自己提供扩张资金。每开展一笔业务，就套走了一笔租金，可以说是“空手套白狼”。 鼎家破产后，一名负责人告诉租户：“没钱退押金，更没钱退房租。”目前，租客拿不到先行支付的押金，依然要每月向网贷平台还钱，而房东也收不到后续租金。 此前鼎家就因拖欠租金被传资金断裂。8月2日，该公司法人魏永锋发布公告称，其中有误会，望大家不要听信谣言。 8月15日，心存疑虑的一些业主和租户赶到鼎家办公处维权，他们才发现办公室已经被搬空，还在职的员工表示，公司处于这样的状态已经好几天。 然而，鼎家在今年2月还获得一笔千万级融资。小伞金融smaum创始人林起发微博 “租金贷行为本身并不违法，但如果消费者不知情就会存在一定的问题”，上海中原地产市场分析师卢文曦曾表示。此前，就有多家长租公寓被爆出因欺骗租客使用分期贷款缴纳房租的事件。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“鼎家事件”暴露了“租金贷”的三个风险：首先租客信用被违规使用的风险。此类租赁业务，中间加入了一层消费贷业务。如果中间资金不到位，导致房东不愿意出租了，这个时候租客就会很被动。 “第二是租金收益的监管不到位。尤其是类似公司很多穿着带有网络、科技、资产管理等马甲，旗下公司鱼龙混杂，资金是用于收购房源还是挪作为他用都不能确定。一旦资金断裂或挪用，背后的多米诺骨牌效应就会显现。”严跃进说。 严跃进认为第三个问题就是内部管理混乱。长租公寓一旦规模做大，相关的管理就需要健全，如果内部管理层都扯皮，那么很多违规乱象就会出现。 利用金融工具获资是普遍选择 长租公寓回报周期长、利润率低的特点使得其需要大量资金，而近期融资成本走高，加剧了资金压力。 思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，在去杠杆的大环境下，金融机构在房地产资金审批上更加严格。“原来拿到银行贷款还算容易，从今年初开始，获得房地产信托都很困难，成本也很高。”郭毅说。 所以，通过金融工具获取融资就成为除了风投外的重要选择。 青客公寓相关负责人曾表示，处于发展早期的资本市场能够使用的金融工具并不多，租金贷虽然不是企业运营唯一的融资渠道，但确实是行业萌芽阶段勉强可以走通的一个渠道。 “目前，长租公寓市场上的主要金融手段有租金分期产品、资产包类债权产品、资产证券化产品以及股权融资或股加债融资。”寓多多品牌公寓创始人魏良庆表示。 魏庆良认为，只有少部分的G端（政府）和B端（自持为主）能获得股权融资或股加债融资，占据80%比例的小B端很难获得这两种金融资源。 因此，租房分期、资产包类债权产品、资产证券化产品就成为创业型、酒店型、中介型长租公寓的选择。 2017年，新派公寓成为国内发行长租公寓首单类REITs（房地产信托投资基金）的公寓后，一些长租公寓开始了通过资产证券化融资，将其作为迅速获得长租公寓拓展资本的渠道。 REITs即把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上证券资产的金融交易过程。 Wind数据显示，截至2018年1月，国内累计发行类REITs产品31只，其中2017年发行16只，超过此前三年总和。 这也是政策引导方向。2018年4月25日，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等进行明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。
