比P2P更厉害的长租公寓爆仓真来了 ABS要背锅吗？

　　比P2P爆雷更厉害？长租公寓“爆仓”真的来了

　　来源：商业周刊中文版

　　“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”近日我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论掀起了房屋租赁市场的一波风浪。

　　然而没过多久，胡景晖一语成谶。

我爱我家前副总裁胡景晖

　　据《中国房地产报》报道，8月20日，长租公寓公司杭州鼎家网络科技有限公司（旗下长租公寓品牌名为鼎寓）发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。并将引入上海寓团管理公司作为业务承接方，近日与相关业主和租户联系承接事宜。据了解，鼎家租客们通过银行卡绑定一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。如今鼎家公司破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向爱上街还钱，而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房。鼎家的破产导致约4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中爱上街是租客绑定最多的。最终经多方协调，一家名为寓团（上海）网络科技有限责任公司的企业被引入解决问题。

　　据《每日经济新闻》报道，鼎家采用的是近年来流行的“拿房——出租——融资——再拿房”模式快速发展，截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。而鼎家资金问题起因是几个股东撤资导致经营难以为继，目前正在按照民事纠纷进行处理。相关人士表示，鼎家主要是自身经营出了问题，扩张太快。对这种说法，尚未得到鼎家方面确认。

　　鼎家爆仓的消息在网络上引起热议

　　创业黑马董事长牛文文针对此事于8月23日在微博转发文章并发声评论称，“一个行当，如果过度金融化、过度放杠杆，必然会造成金融风险和社会风险，最后毁灭整个行业。共享单车如此，P2P如此，区块链如此，现在，连最古老最传统的房租租赁中介行当，也被快速金融化过度金融化了，而且快要爆雷了。”牛文文以2007年全球金融危机举例，他表示，当时的危机就是源于美国房地产业与金融业联手给本来付不起首付的穷人放杠杆零首付，最终爆雷的次级贷款。“看似不起眼的房屋租赁中介，假如把房主和租房人的不够高的信用经由金融工具放大N倍，进而由此不断加杠杆融资，那么，谁也不知道一旦爆雷金融风险会传导波及到什么领域、什么程度。”

8月23日创业黑马董事长牛文文针对鼎家爆仓的消息微博发声

　　此前微信公号“紫竹张先生”则在《为什么中介哄抢租赁房源，因为贩毒都没它来钱快》文章中称，“从目前的种种迹象看，这些长租公寓涉嫌利用法律盲区侵犯租客和房东的权益，以空手套白狼的形式套取大量贷款资金用于自身发展，把风险转移给房东和租客以及全社会，而把所有的利益留给自己。这些长租公寓，真的可能一夜爆仓，从而引发剧烈的社会动荡。”

　　沣信资本产品研发部副总裁陈岱对《商业周刊/中文版》表示，“对于消费金融进入到长租公寓领域，舆论往往颇有微词，其实大部分人受到前期P2P爆雷影响，对于消费金融产生误解。其实消费金融覆盖的大部分人群是传统金融机构无法服务，或是没法有效服务到的。据非官方统计，中国处于就业年纪的成年人有两亿没有银行账户，有四亿没有信用账户。因此，消费金融降低了租客的房租负担的同时，也为长租公寓运营商带来了传统金融机构无法给与的“沉淀资金”，在合规的前提下，这本是双赢的结果。但问题就在二房东，使用资金的方式太粗犷，通过高租金从原始房东那里大规模收房，肆意抬价哄抢原始房源，造成了风险敞口的增大。”

　　《每日经济新闻》援引易居研究院智库中心研究总监严跃进的观点表示，通过使用租金贷这类金融工具进行规模扩张本身无可厚非，但一定要控制好风险。鼎家科技的破产，集中暴露了部分长租公寓企业违规使用租客信息、租金使用缺乏有效监管等通病。他建议，一旦长租公寓企业涉足租金贷等金融业务，金融监管等部门需要及时介入，防控风险。

　　值得注意的是，北京市住建委8月17日在约谈长租公寓品牌时提到，住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。据《北京青年报》8月24日报道，北京市住建委相关负责人重申，市住建委已经会同市银监局、市金融局等调查“租房贷”，将严查这些中介机构的资金来源和流向，一旦查实将从严处罚。

　　而对于此类长租公寓的消费类金融资产的风险判断，陈岱表示依据主要有三个维度：1、信用风险；2、流动性风险；3、政策风险。其中信用风险主要涉及租客还款意愿和能力、中介方的设立初衷和风控管理能力。自融和资金违规挪用是禁区。在保证资金使用合法合规的前提下，底层资产质量只是一方面，流动性则是我们更应该加以关注的问题。

　　陈岱表示：“在流动性风险方面，中介向原始房东支付房租频率为季度，租客贷款获得的资金给到中介却是一次性缴付一年，如果再算上租客贷款期限是1年以上，实际上就造成了双重资金期限错配，为流动性风险的爆发留下了很大隐患，另外，中介通过上述方式获得的“沉淀资金”，严格意义上是一种负债，却被中介拿去寻找更多的原始房东，为了获取更多的房源不惜提高租金，风险敞口进一步扩大。事实已经证明，资金流供给一旦短缺，整个链条上的各个环节无一幸免。”

　　长租公寓ABS要背锅吗？

　　作为全国首例因长租公寓爆仓的案例，鼎家爆仓不免让人反思着背后的存在的问题，同时长租公寓ABS（资产证券化）背后的风险受到人们的关注。

　　什么是长租公寓ABS？首先，ABS一般是指将流动性较差但具有相对稳定的可预期现金收入的资产转换为在金融市场上可以出售和流通的证券，得以变现的过程，而长租公寓ABS就是资本以资产证券化的方式注入租房市场，公寓方以公寓产权、预期租金或房租贷款作为底层资产在市场上公开募资的一种融资方式。通俗地讲，就是租户还没有交上去的房租，已经被当做长租公寓的固定资产拿去融资了。

　　近两年住房租赁资产证券化进程加快， 目前获批发行长租公寓ABS产品的有魔方公寓、自如、新派公寓和蛋壳公寓等。

魔方公寓、自如、新派公寓和蛋壳公寓等获批发行长租公寓ABS

　　2017年1月，魔方公寓发行了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募集资金总金额为3.5亿元，成为国内首单长租公寓行业资产证券化产品。

　　2017年8月，自如通过ABS项目进行融资，“中信证券?自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”成立，募集资金总金额为5亿元。这是国内首单租房市场消费分期类资产证券化产品。

　　2017年11月，新派公寓“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”成立，募集资金总金额为2.7亿元，是国内首单住房租赁类REITs产品。

　　2018年8月初，蛋壳公寓发布ABS融资计划，“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”成立，发行规模为2.035亿元。

　　据《每日经济新闻》不完全统计，目前市面上流通的长租公寓专项支持计划至少有11只，总规模达106.67亿元。具体来看，住房租赁运营方通过发行ABS募集资金在2到5亿元左右。虽然都是住房租赁ABS，业务模式却有所不同。

　　以魔方公寓发行的产品为例，公开资料显示，其基础资产为信托收益权，而信托收益权对应的底层资产为魔方公寓未来三年的经营租金。也就是说，魔方公寓将其在8个城市30处物业4014间公寓未来三年的经营租金受益权质押给信托机构，拿到信托贷款。还款来源为公寓的租金收入，即租户所付的租金。而自如发行的是消费分期类资产证券化产品，底层资产为向租客发放房租分期小额贷款债权，即自如白条的分期收入。租户与自如在线上签订协议后可以申请贷款，也就是租户按月付房租附加相应的利息。此外，住房租赁资产证券化的业务模式还包括类REITs模式，新派公寓发行的产品就属于这类。

　　据《中国房地产报》报道称，房屋租赁企业通过ABS发行债券，进行融资，即不需要通过银行就能拿到钱；再通过ABS或者其他金融机构提供分期贷款给租客，房租一次性给到中介公司；最终，房租的差额和贷款的利息成为ABS的收益。

　　沣信资本产品研发部副总裁陈岱对《商业周刊/中文版》表示，“ABS作为一种公开市场的标准化产品，其具有透明、公开、信息披露完善、监管措施充分等特点。通过各类专业机构对底层资产、交易结构等详细尽职调查及相关监管部门审核流程，ABS项目在底层资产、交易结构、各参与方资质等方面远远超过其他类同类产品。以自如为例，从底层资产上看，房租分期现金流十分稳定，在贷款额度和底层资产池分布上呈现小额分散的特点，加上租金对租房的年轻人来说是一种稳定持续的支出，违约率较低，因此“自如1号ABS”被认为安全性极高，优先级产品评级为AAA。而依托自如的风控体系和分期消费场景优势，该类资产违约率极低、安全性较高，这一点从专业机构给出的评级也可见一斑。”

　　但一些规模较小的、融资能力弱的租赁企业加入进来，往往容易走偏。这类企业无法发行债券，只能跟小额贷款公司合作，在没有约束的情况下，公司管理者懒于细水长流，想要剑走偏锋直接拿钱跑路的情况也并不少见。

　　微信公众号“紫竹张先生”在《杭州长租公寓爆仓，挪用租房贷款和ABS是两码事》文章称，鼎家长租公寓爆仓最重要的原因，就是他在没有支付房东租金的情况下，利用网贷平台P2P的贷款一次性收取了租客的租金，然后挪用了这些资金做其他事情。杭州长租公寓爆仓，挪用租房贷款和ABS是两码事。大部分长租公寓的资金，不是通过ABS渠道募集的，长租公寓更倾向于和P2P合作一次性套现。长租公寓为什么不采用ABS去市场套现，而非要和网贷平台合作发放贷款，就是因为他们的底层资产无法通过ABS的审核。而找P2P合作就不一样了，只要你能找到人愿意和P2P签贷款合同，P2P就立刻放款到你指定的账户，至于这个钱到底干嘛去了，P2P不管，这总比贷到其他地方保险。

　　“长租公寓中介把租客的租金转化为贷款后用ABS的方式融资，是非常正常的企业融资手法。目前长租公寓ABS的规模远低于其他资产的ABS规模，原因正是符合监管要求的企业和底层资产太少。为发展“租售并举”的住房长效机制，ABS融资模式具有关键具有关键推动作用，它与很多舆论口中的“空手套白狼”相去甚远。” 陈岱表示，“这类ABS资产的主要风险点为底层资产的持续生成能力。以自如为例，作为发行的ABS产品的资产服务机构，其主要负责构建及维护消费场景、提供数据支持及资产管理服务，最重要的是要确保能够持续的生成优质的底层基础资产。在房租上涨及市场情绪波动的大背景下，自如能够持续高效地获取足够优质的底层资产或存在一定风险。这也是目前市场上发生哄抬租金、抢占房源的最根本原因。”