吴晓波谈房租上涨：我是租客 我不为房价上涨买单

　　只要能负担得起住在这里，这些城市就是天堂。——纽约客

　　来源：吴晓波频道

　　文：巴九灵

　　最怕空气忽然安静，最怕房东忽然要涨租金。

　　尽管大部分租客对这一年一度的涨价多少都有点心理准备，但北京北京，你也太离谱了吧？

　　2018年7月，北京房租同比上涨达到21.89%，环比涨幅为2.63%，以每平米92.33元甩开其他一线城市一大截，四环以内没有一间低于2000元的单间。

　　然后再对比下工资收入，这日子没法过了。

房租支出占工资收入1/3↑时，生活品质↓↓

　　大家都很着急，纷纷找原因，吴老师也在音频中总结了三点原因：

　　①北京新增租赁房屋数量下降。

　　②中国一二线的租金回报率偏低。

　　③长租公寓抢占房源，哄抬房价。

　　第一条，小巴举双手双脚赞成，但2和3，总觉得哪里不对劲？

　　今天，小巴就赌上职业生涯，同吴老师“唱唱反调”，也为大家提供一个新的思考角度。

　　房租上涨是为了弥补租金回报率？ 

　　吴老师：中国一二线城市的租金回报率普遍偏低。一套房子的租金回报率大概只有1.5%左右，在房价不变、租金不变的情况下，一套房子需要70年左右才能收回成本。如果想要达成国际上一般水平，要么房价就必须打3-5折，那么房租就要翻3倍，才能互相匹配。

　　*租金回报率：（一年的房租收入-房屋维护成本）/房屋购买成本

　　吴老师这番话隐含的意思是：房价这么高，房子买来那么贵，房租理应涨价。

　　但真的是这样吗，租客就要为房价上涨买单吗？

　　小巴觉得未必。我们先从房价和房租的关系说起。

　　按使用目的划分，房子的属性分为两种：投资品和消费品。

　　如果把房子作为投资品，又可划分为两类：

　　1、买房用于出租，并获得租金收入；

　　2、买房就等着房子涨价，获得房屋增值收益。

　　而租金回报率，就是用来衡量买房出租所得的投资回报的。

　　理论上来说，按照国际一般水平，18年后就能回本，但在中国，这个回本时间要70年。

　　于是房东们急了，中国房租不能输啊，房租要涨！

　　好像有点道理？

　　且慢，要知道，这五年以来，房子作为投资品的最大赢家可不是“买房出租”。一二线城市房价平均上涨幅度都在10%以上，有的甚至更高。与之相比，区区的房租收益实在是小巫见大巫。

　　于是房价暴涨在前，导致房东对房租高低的敏感度减弱，反而使得中国一线城市的租金回报率可以独立维持在一个较低的水平。

　　这意味着，房价涨得越高，增值预期越强烈，房租反而可以允许低。

　　如若有人不同意这个观点，容小巴杠精一句，为了“与国际接轨”，有两个选择：要么房价就打3-5折，那么房租就要翻3倍，房东们为何本能地想着涨房租，而不愿降房价呢？

　　所以，房价与房租之间不存在绝对的“一方涨价，鸡犬升天”的直接联系，尤其在中国，买房坐等升值才是常态，而这种状态下，房租收益是额外收益。

　　当然，如果把房子作为消费品时，房价倒是会真影响房租。

　　因为房价高企，越来越多的个人或家庭丧失了房屋的购买力，才转而租房，这又变相抬高了租房的市场需求，从而推高了房租。

　　这恐怕才是租客用房租为房价买单的正确打开方式。

　　资本应该为房租上涨背锅吗？

　　吴老师：从2017年底开始，越来越多的租赁公司进入这个市场，他们利用资金优势，大量吃进房源，把原来的中低端房源，改造成中高端公寓，然后再出租。租赁公司往往会把装修、运营的成本，全部转嫁到租客身上，所以房屋改造之后，租金水平会一般上涨50%~200%。

　　吴老师的观点是，长租公寓将成本转嫁给租客，导致房租上涨。

　　但小巴觉得，这个论断有点片面。

　　我们先来看看，租一套长租公寓，一般需要哪些开销。

　　恰好今年年初，小巴同事租房。在相同地段，相隔1公里，她在一个长租公寓和普通住宅小区的房东出租之间举棋不定，于是她罗列了一下两个房子的基本费用：

长租公寓的房租里到底有什么

　　综合下来，按照个人日常用度测算，每月花在长租公寓的费用，共计3280元。而普通住宅小区，算上水电、物业费、网络费，每月居住开销在3130元左右。

　　两者相差150元。

　　细细算来，由于长租公寓包网络、房屋装修质量更好、还有专人定期打扫，包维修，有些还提供健身房服务，整体而言，如果不考虑其他额外偏好，这150元的溢价也是合情合理。

　　最终，她选择了长租公寓。

　　这个生活中的案例其实透露了一个讯息，即长租公寓在租房界，扮演的是给租客带来消费升级的角色，它所造成的房租溢价，其实是服务溢价。

　　过去，为租客提供更好的租房体验，大多出于房东自觉。

　　有些中介控制了房源后，为了更好地租售，也会适当地整理房屋布局，但都很难做到像长租公寓这样统一化和标准化。

　　此外，随着单人住房需求的激增，过去的出租房屋受住房结构所限，即便隔成单间，亦难以真正满足一人住房的需求，而长租公寓的出现，正好弥补这一短板。

拆除群租房的隔板

　　长租公寓低价获取房源，翻新后高价出租，一方面，真正买单的，是那些对租房品质有了更高要求的租客，另一方面，其中的服务溢价对比以往的消费，是否真的过高，因房而异，需要租客进行多方对比验证才能知晓。

　　一棍子将服务溢价都归结为涨房租，有偷换概念之嫌。

　　此外，长租公寓要做到控制房源坐地起价，先决条件是形成垄断。目前数据来看，北京租赁市场中机构管理仅占据房源渠道的5%，而全国这一比率的平均水平仅为2%。

　　当然，这也是未来政府需要实时监控的部分。

　　作为一个缴纳了多年“背井离乡费”的资深租客，小巴在某种程度上是欢迎租赁市场能够多元化，通过充分的市场竞争，不仅能够带来租房体验的升级，也会将房租导向一个更合理的区间。

　　当然，那些不老老实实出租房子的，果断拒绝。

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