自如CEO：长租公寓靠低毛利运营

　　自如CEO：长租公寓靠低毛利运营

自如CEO熊林

　　“阿里员工去世，生前租自如甲醛房”，9月第一个周末，前述微博热搜话题再次将自如推上了舆论的漩涡。自如CEO熊林也在自己的微博发布了声明回应对自如的质疑，但公众的质疑并未消解。

　　9月3日下午，深陷“甲醛风波”的自如CEO熊林接受新京报记者专访时表示，最近的心态是“拒绝愤怒和委屈”。对于饱受质疑的自如装修甲醛问题，熊林告诉新京报记者，目前已经采取三个措施，首先针对现有客户，有所疑虑可以免费检测，第二是下架所有首次出租的房源，检测安全之后再上线，第三是积极动员全国同事来和客户做更多的交流，让一线同事来帮助客户协调解决问题。

　　除了甲醛风波外，自如此前还陷入房租涨价风波，针对业界质疑的房租分期变金融工具加杠杆问题，熊林表示自如的租金贷占比不到25%，是良性的。

　　1 在超高周转率下，如何保障装修无污染？

　　在网络爆出“阿里员工去世，生前租自如甲醛房”之后，熊林就在自己的微博开始发布相关的回应。谈及最近的状况，熊林说，“两个心态，拒绝愤怒和委屈。”

　　熊林表示，最担心客户对自如的信任受到影响。熊林说，“因为自如是行业标杆，是第一，大家对你就是有更高的要求，（自如）有更大的责任。（只有）专业和诚恳的行动，客户才会持续信任我们”。

　　“出了这件事之后，会有一系列措施启动落地”，熊林表示，一方面从房源的基础品质来下手，自如会进行毛坯装修、老旧改造、精装修改造三类。这三种房子的装修投入不同。自如最近启动的“深呼吸”项目，最重要的基础是提升房屋的装修标准，采用一系列产品的升级和品控、抽查来保证装修过程符合规定。

　　熊林介绍自如内部有一个品控管理部，根据验收清单来整改。进行出租时，线上会标注首次出租，线下管家也会在带看时提醒优先考虑二次租住的房间。

　　装修问题一直是自如最大的问题之一，熊林回忆，在自如刚起步的时候，客户看重安全和稳定，自如选择靠谱的供应商。随后自如认识到要解决装修问题，意味着更大的投入，开始对老旧房屋进行空气治理。

　　“2014年我们开始发布自如友家的时候，我们把很多家具改成了工业风铁制品，减少了很多板材用料，到2017年自如做‘深呼吸’项目，探索从源头上解决产品质量问题。”熊林解释，第一方面就是板材质量，达到欧洲的装修标准，第二方面是辅料的运用，对黏合剂和涂料进行升级，在衣柜上尝试更少的板材。自如也尝试过装新风系统，但是成本和施工难度陡增，很多业主不允许在墙上打洞。

　　此外，熊林表示，目前市场上没有足够的第三方检测机构，来支撑自如数万房屋的检测需求，这说明过去空检的需求端和供应端，都没有发展充分。不仅仅是租赁端，在家装和办公室，幼儿园、养老院、商场等场所的装修检测都是缺失的，过去都不做检测，检测行业就达不到发展。希望可以推动检测发展，并形成未来的行业标准。

　　2 房租分期变金融工具，加杠杆危险几何？

　　自如此前被质疑，通过分期+ABS的金融工具组合，提前收取整年租金，却按季度支付房东收益，另一边通过租金贷收取租客利息。

　　有业内人士分析，借助金融工具，长租企业可以大量沉淀资金，加大资金杠杆，让扩张速度翻倍，而住房租赁企业分为业主端的租赁和客户端的租赁，两端都是金融杠杆。有的租客发现，租房中介表面上承诺“押一付一”，其实在其中嵌套了一个第三方租房贷款。

　　对此，熊林回应，“租金贷本身是一种创新，但作为一种金融手段，一个是使用比例，杠杆幅度，第二是真实性。”他表示，自如在租金贷的占比保持在25%以内，其负债水平和投入水平是良性的，但很多企业用到70%以上，这就存在很多透支未来的风险。很多客户反映被贷款，没有让消费者知情，而且放大了杠杆。

　　对于防范长租公寓的金融风险，熊林分析，主要靠三个手段，降低使用比例，提升资产质量，提升经营水平，“使用比例在一定比例之下，就没有透支未来。经营做得好，就不会破产。收入要弥补负债，量入为出，不做盲目的扩张，以稳健的增长来防范风险，为客户做规范的操作。”

　　在长租公寓的竞争中，熊林分析，并不是任何企业都能找到钥匙，有的企业找到了资本，但是机构化的价值是保持房租稳定的增长，而不是大起大落。这个行业最大的就是租房成本，我们追求更高的性价比，让更多的人使用我们的产品。这个行业进入门槛低，实际上是规模管理难度极高的行业，包括品控、安全，这是一个看起来简单，但越做越难的行业。

　　3 有传闻称“平台利润堪比贩毒”，实际如何？

　　此前有网络文章称“中介利润比贩毒还要高”，对于这个说法，熊林说，“我也不知道贩毒的利润有多高。但是长租公寓是靠低毛利、大规模来运营的。”

　　目前自如在租房市场份额为8%，对于之前囤房涨价的质疑，熊林分析，“中介囤房涨价的质疑是站不住脚的，一算账就禁不起推敲。如果囤8万间房，每天100块租金，囤一个月的成本是2.4亿。没有中介有这个资金实力来囤房涨价。”

　　“机构化经营模式的核心是不要空置，个人持有房产的成本其实不高，而机构有房子在手里的时候成本极高。大机构的作用就是可以让房租不会太大浮动，自如只有8%占比，客户在租房子的时候也会四处比价，所以只能跟随市场，不能去左右市场。”熊林说，这个行业有很多竞争者进来，会采用一些手段破坏市场，但是不出两个季度，高持有就会有很大风险和巨大的成本。租房市场是高波动的，在高峰的时候房租上涨，低峰就会下降。

　　熊林分析，租房市场的供给错配，是因为很多老百姓的房子都是自己消费升级之后，不住的房子拿出来出租，所以质量比较差，我们通过统一的装修和供应链采购，来让房子更好地满足他们的需求。

　　熊林介绍，自如每收100元房租，其中70-75元付给房东，装修15元，服务成本8元，还有人力成本，如果出租率做不到95%，是没有利润的，“希望大家以理性专业的态度来对待这个事情，贴标签和标题党，对行业没有太大的帮助。”

　　低毛利如何维持长租公寓这么重的资产运作呢？熊林解释，用户量足够大的时候，自如会有机会做更多的增值服务。熊林称，“目前自如在很多城市还处于投入期，我们在品质和人员的投入，在未来一段时间内达到理想的模型。这是一个低毛利、大规模的行业。前三年我以为我们会是一个小而美的企业，后来我意识到自如应该成为能满足更多人需求的企业。”

　　观点

　　规模扩张背后，自如重运营挑战巨大

　　自如成立于2011年，刚开始依托链家创立。在“房住不炒”的政策风向下，长租公寓成各路资本追捧的标的，开发商、中介机构、酒店运营商等纷纷抢占市场蛋糕。自如CEO熊林此前表示，2017年是长租公寓发展飞跃的一年，大的市场环境及利好政策，使得自如在2017年进驻全球60个城市，业主突破20万，自如客突破120万，房屋持有量超过50万间。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进称，长租公寓现在面临很多市场挑战，实际上行业管理还略偏滞后。业内人士称，“3万套的体系，可能会支撑企业做到5万-10万套规模，可能到了10万套规模时，还会遇到瓶颈。”“对自如而言，未来也需要警惕，并把部分业务整改作为当前业务标准化流程的一个重要环节。经过这次管控，后续自如的产品线会更加丰富，也更经受得起市场的考验。”严跃进表示。

　　新京报记者 任娇 张晓兰