房企偿债高峰来临 开发商债务压顶不得不借新还旧

　　原标题：两会|偿债高峰来临，房企开启花样融资

　　本报记者 陆肖肖 两会报道

　　今年以来，房企融资动作明显增加，除了融资环境变宽松之外，债务压顶的开发商增加融资动作，以补充债务所需。

　　房地产金融受严格监管

　　三大攻坚战开年之后，防范金融危机到了关键时刻。近日，央行、银保监会均提到了房地产金融管理问题，房地产金融风险成为监管部门防范的重点。

　　2月25日至26日，2019年人民银行金融市场工作会议在北京召开，会议要求，要“加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制”。

　　2月25日，银保监会副主席王兆星在国新办举行的“坚决打好防范金融风险攻坚战”新闻发布会上表示，要继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发贷和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题，要继续审慎发放开发贷款和个人按揭贷款，促进房地产金融、房地产市场平稳健康发展。

　　中原地产首席分析师张大伟对此表示，银保监会和央行近日密集提及防范房地产金融风险，其相关表述表明，后续房地产信贷全面宽松的可能性不大。近期，房企融资难度有所缓解，但因为房企缺血过多，目前房企融资难度依然比较大。

　　著名经济学家宋清辉也表示，今年的融资环境并没有比去年有所好转多少，国内房企要想顺利“活下去”，需要高度警惕因为融资困难导致的资金面紧张等诸多问题。

　　房企偿债高峰来临

　　不同于2018年整年都偏紧的融资环境，进入2019年，房企融资环境确实有所宽松，开发商的融资动作频频，大额融资明显增加。同策研究院提供的数据显示，2019年1月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元，环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%，创2018年以来融资新高。40家监测房企的融资金额在2018年稳定地下降后，1月融资总额激增，实现探底大回升。

　　今年2月份，房企融资仍在密集进行。2月11日，中国奥园集团公告称，公司已发行于2023年到期的2.25亿美元7.95%优先票据；2月13日，中海地产表示，2019年第一期公司债券将于2月15日上市，总规模35亿元。

　　值得注意的是，随着前些年大规模的发行，在今年融资大回暖的背后，是房企偿债高峰的来临。

　　国内债券方面，在不考虑今年即将发行债券期限小于1年、当年发行当年就到期的情况下，Wind数据显示，2019年将有719只地产债券到期，合计需要偿还的金额有望达4567.21亿元。其中地方国企和民营企业需要偿还的规模较大，均超过1200亿。其余各性质的企业偿还量不大，均不到400亿。

　　纵向对比来看，2019年也是兑付小高峰。数据显示，2018年地产企业共有669只债券到期，偿还金额4341.42亿元。2017年房企需要偿还的债券只有350只，偿还量为1428.94亿元。地产行业近两年偿债快速增加，2019年较2018年继续增长，达到了偿债的小高峰。

　　从海外债券来看，2019年也将迎来偿债规模高峰期。Wind数据显示，2019年到期规模205.06亿美元，规模较大。另外，2019年——2021年三年间，地产企业海外债券到期规模都在200亿美元之上，成为近几年偿还规模最大的三年。

　　有业内人士表示，由于海外发债成本较高，而且多数海外发债房地产企业的业务主要仍在国内，海外募集的资金仍要换回国内。同时叠加美元加息，因此国内债券市场发行通畅的时候，房地产企业更倾向于选择国内市场。房企海外发债情况也反映了国内融资的难易。

　　开发商借新还旧

　　在债务压顶的情况下，借新还旧成为企业不得不做的事情，还债也是发债最多的用途。中国指数研究院研究表明，通过对房企发债情况梳理，发债用途主要分为四大类，即偿还贷款、资金补充、住房租赁项目建设和其他项目建设。其中，房企发债用于偿还贷款的比率最高。

　　1月23日，中国恒大公告称，总共增发3期合计30亿美元的优先票据，分别于2020年、2021年、2022年到期，利率分别为7.0%、6.25%和8.25%。中国恒大表示，拟动用增发票据发行所得款项主要为其现有债务进行再融资，而剩余部分则用作一般企业用途。

　　1月17日，合肥城建公告称，拟发行总额不超过7亿元、期限不超过5年的中期票据。另外，公司拟发行不超过20亿元、期限不超过5年的定向债务融资工具。资金将主要用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设等符合国家法律法规及政策要求的企业经营活动。

　　同策研究院李见林告诉《华夏时报》记者，对房企来说，由于受到还债潮的集中兑付，这一轮融到的资金房企基本用于还债，眼下保命大于发展，现金流重于利润，快速回款仍然是2019年房企最紧要的事情。

　　虽然1月房企融资利率有所下降，但总体成本仍然不低。Wind数据显示，2019年以来地产企业海外发债中，当代置业和明发集团发债的票面利率最高，分别达到15.5%和15%，其次利率超过10%的还有7只。整体利率在7%——10%的共有23只，占比最大，成为内地房企海外发债的主要成本区间。而华润置地在香港联交所发行的一只5.5年期债券利率最低，票面利率仅有3.75%。

　　张大伟表示，在规模化竞争格局背景下，随着房地产企业销售业绩涨幅放缓，资金压力加大，房地产企业对资金的需求更加迫切。但监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度依然比较大。房企需要关注资金链的安全，抓紧窗口期加快融资，以应对未来的还债高峰。

来源：华夏时报