政策与资本叠加 长租公寓混战中迎挑战

　　政策与资本叠加 长租公寓混战中迎挑战

　　薄冬梅,颜世龙

　　编者按/一方面，中央及热点省市层面在坚定不移地推动“房住不炒”和“租购并举”，北上广深等城市相继开展相关试点；另一方面，行业内企业对长租公寓也频频加码和布局，自如、相寓、新派、蛋壳、乐乎等长租公寓品牌纷纷崛起，而长租公寓证券化破冰也使得此行业瞬间被“爆燃”。

　　政策、决心、资金、动力等多重元素均已就位，但市场上的消费端（租户）是否会为此买单？长租公寓究竟是在补齐既往市场短板，还是正待各大企业分食的“蛋糕”，抑或是二者可兼容、兼得？行业痛点、难点又有哪些？

　　本期区域经济·地产版组推出长租公寓专题报道，解析行业、对话行业，探寻行业未来前景。

　　如今的北京房产市场上，长租公寓已经是绕不开的话题。有统计称，北京市场上的长租公寓品牌已经达到70多个。而在中央“租购并举”的政策引导下，房企、银行、资本等争相加码，长租公寓迎来了又一波发展高峰。

　　《中国经营报》记者注意到，在政策与资本的双重推动下，仍处于发展初期的长租公寓市场迎来了经营模式、金融模式等方面的创新和蜕变。

　　品牌繁多

　　近期正在租房的小雪最终选择了自如，而小星则选择了蛋壳公寓。在他们看来，虽然自如、蛋壳这样的公寓价格偏高，但是“省心”。而在北京，像小雪、小星这样图省心的年轻人还有很多。

　　这一背景下，自如、蛋壳公寓等长租公寓正在蓬勃发展。曾有粗略统计，北京租房市场上大大小小的长租公寓品牌已经达到70多家。

　　长租公寓主要指的是通过租赁等方式获取房源后进行装修改造再出租的房屋，主要面向年轻高学历群体，所以又被称为青年公寓、白领公寓。其中，长租公寓又被分为集中式、分散式两种。

　　分散式长租公寓更接近传统的二房东租房模式，从分散的房东手中租赁居住用房，进行改造后分散出租，主要品牌包括蛋壳公寓、自如友家、相寓、蘑菇公寓等。集中式长租公寓从概念上更接近于酒店式公寓，租赁厂房、独栋商业楼宇或住宅后进行改造后出租，魔方公寓、乐乎公寓、新派公寓、自如寓、泊寓等均属于此类。

　　“装修改造”是长租公寓区别于一般租房的主要特征之一。记者走访发现，目前市场上的长租公寓装修风格偏简洁明快，自如、蛋壳、乐乎等更是标榜宜家风。至于家电则主要是海尔、美的、创维、格兰仕等国产品牌，使用时间一般在5年内。

　　集中式长租公寓前期的一次性装修投入更大，除了各房间的装修配置，还包括了公共区域的配置、整体的运营管理等。对集中式长租公寓来说，开放区也是“卖点”之一，一般配备有健身区、水吧、快递存储、休息区等。以乐乎公寓传媒大学店为例，在向租房者介绍时，销售人员专门带领记者参观了运动区、水吧和休息区，其中运动区配备有台球桌、跑步机，水吧则提供免费的饮料、咖啡以及免费WiFi，门外拥有蜂巢快递柜。

　　同时，集中式长租公寓往往还配备有全职的公寓管家、保安等工作人员，以及安防、消防等系统。记者在走访新派公寓新国展店时发现，大门配备有人脸识别系统，来访人员需要严格登记，每层走廊里面都有不同风格的彩绘装饰，除了管家外还有安保、快递等工作人员。

　　显而易见，长租公寓的价格要比一般租房价格更高，其中集中式的价格更高。云房数据显示，同周边普通租房相比，分散式长租公寓的溢价普遍超过20%，最高的近60%，最低的近19%。而集中式长租公寓的溢价最高可达到144%，近80%的溢价超过50%。

　　魔方生活服务集团副总裁金喆认为，西方发达国家分散式的比例至少在50%，未来国内两种模式也将长期共存。“目前长租公寓对年轻单身白领比较有吸引力，随着房地产改革的推进，很多人可能一辈子租房，还是分散式更适合家庭租住。”

　　多方搏杀

　　当前长租公寓市场中创业公寓、房地产中介、酒店、房企等多方势力拼杀，且有愈演愈烈之势。

　　目前北京的长租公寓主要是魔方、蛋壳公寓、乐乎、新派等创业公寓，以及自如（自如友家、自如寓）、相寓等房产中介品牌。来自官方的数据显示，在北京规模较大的创业品牌魔方集团在北京已有30多家门店，中介背景的自如约有40万自如住户。

　　地产商、酒店、家装背景的品牌进入较晚，数量较少。地产商中除万科泊寓较早进入已形成一定规模外，龙湖冠寓、国安家、碧桂BIG+碧家国际社区等均处于刚起步阶段。酒店背景的如家雅住旗下逗号公寓、铂涛旗下窝趣轻社区在北京均只有一家门店。家装背景的主要是红星美凯龙投资的湾流国际青年社区一家，在北京拥有7家门店。

　　2017年尤其是去年第四季度以来，长租公寓成为“大风口”，再次吸引各种背景的企业加速入局。其中动作较大的当属房地产开发商。仅去年10月以来，包括保利、龙湖、碧桂园、平安不动产等在内的地产企业均加码发展长租公寓，比如2017年10月，碧桂园获得中信银行300亿元的长租住宅领域保障性基金；今年1月，平安不动产与朗诗绿色地产长租公寓合作，计划在一线城市及多个强二线城市投资长租公寓项目。

　　同时，创业企业、房地产中介、酒店、家装等也在持续发力。中介背景的世联行1月初宣布拟在四川、广州、重庆等地设立全资子公司，便于红璞公寓业务的开展。家居装饰企业金螳螂、东易日盛等于去年进场，直接开展长租公寓项目。

　　企业之所以争先入场，新派公寓创始人王戈宏分析认为，原因在于受政策鼓舞，长租公寓成为“大风口”；年轻人居住观念转变，对高质量房屋的需求量大；房价高企，尤其是一线城市，大量年轻人无法买房；政府鼓励开发商自持土地。

　　市场基本面方面，华平投资合伙人丁毅向记者表示，城镇化进程中大约70%的大中型城市的“新市民”选择通过租赁解决住房问题，而目前城市可供租赁的住房和需求之间存在着诸多错配问题。“中国现在租赁市场规模基本接近1.5万亿元，几年之内会迅速达到两万亿元。”

　　此次长租公寓增长主要受政策和资本推动。在中央大力发展住房租赁市场以及租购并举的政策导向下，2017年住建部等部门以及北京上海等城市出台相关政策，2017年11月国务院确定培育和发展住房租赁市场的措施，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，直接利好长租公寓。

　　政策引导下，资本大量向长租公寓市场倾斜。自去年12月以来，蘑菇租房、自如、微舍公寓已经相继完成3000万美元、40亿元、数千万元融资。同时，建设银行、工商银行、中国银行、交通银行等均就促进长租公寓或者租赁市场发展提出相关融资及信贷支持政策。

　　另一方面，呼声已久的租房证券化破冰，给长租公寓的盈利提供了新的可能。魔方、自如、新派、保利、招商蛇口、旭辉、龙湖等公寓品牌和地产商均发布了类REITs（房地产信托投资基金）产品，利率一般在4.8%到5.4%之间，首单长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”更是于2017年10月获批。

　　租赁模式面临挑战

　　政策、资本的叠加影响下，长租公寓正加速快跑。同时，聚光灯下，经营模式探索，规模与效益权衡等问题也成为长租公寓领域备受关注的话题。

　　当前长租公寓主要采取租赁的轻资产运营模式，赚取租金差价、服务费等。以自如友家为例，假如业主与自如签订3年的房屋托管协议，算上空置期，在3年零3个月的时间内自如承担装修、保险、网络、房屋租赁（每年上涨3%）等费用，将整修后的房屋以更高的租金出租给租房者，并收取一定比例的服务费。

　　随着国企、开发商等多种背景的企业以及注重业绩的资本的进入，随着租房模式红利的消失，当下这一模式正面临挑战。

　　王戈宏认为，租赁模式规模不经济，尤其当下市场重规模而轻效益，很多企业试图通过大规模烧钱快速占领市场。自如CEO熊林也曾表示，长租公寓是一个存在规模黑洞的行业，如果管理水平和运营效率跟不上，规模越大，越不经济，甚至亏损越大。

　　从盈利上看，由于拿房成本、装修成本高，这种模式盈利能力较低。王戈宏介绍称，从新派公寓来看，租赁模式的收益率非常低，算上折旧、运营管理等费用，回报期平均在7年左右。

　　自如品牌公关人员表示，自如在前期装修和后期运营上投入较大，经营到第六年，只在北京实现微薄盈利。

　　整体来看，当前许多品牌出租率不达预期，而根据克尔瑞 《中国租赁住宅行业白皮书》整体出租率95%才能实现盈利。魔方生活服务集团副总裁金喆也认为，如果出租率只有80%、85%，很难盈利，90%肯定盈利，“别看只有5%的差距，但是对利润影响很大”。

　　此外新的参与者以及模式的出现也在对这一模式发起挑战。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，长租公寓房源的渠道和获取等是最核心问题，从市场红利的角度看，部分租赁模式下优质地段项目的优势明显，但是后续国有企业等企业进行租赁用地的开发，此类长期租赁项目更容易导入租售同权概念，优势会超过长租公寓。

　　那么未来长租公寓将如何发展？王戈宏认为，二房东模式可以做，但是需要做成品牌，转向品牌管理与经营。据了解，新派、魔方在探索品牌直营、合资等模式，吸引投资者进入，由其承担房租、装修等费用，企业负责管理经营。这种模式下，当年就能盈利，王戈宏表示。

　　无论是从业务模式还是金融模式，长租公寓目前还是在建立完善的过程中，金喆表示。

　　另一个方向就是重资产持有并证券化退出。王戈宏表示，以新派公寓为例，由于不需要支付房租和装修成本，REITs模式可以实现当年盈利。

　　申万宏源证券研报显示，虽然开发商模式下长租公寓前10年期的IRR（内部收益率）仅为2.5%，但是假如引入资产证券化，假设5年后长租公寓运营进入成熟期，开发商以成本溢价40%的水平退出，由不动产基金接手，那么该项目的5年期IRR可提高至13.5%。