自如七问：玩金融游戏图的是什么？

　　前两天，一篇叫《为什么中介哄抢租赁房源，因为贩毒都没它来钱快》的文章刷屏，作者“紫竹张先生”在文中揭露了自如的金融游戏，指出其中的巨大风险。

　　看文章评论和笔者朋友圈的反映，很多吃瓜群众把火力转向了金融工具本身。

　　在中国，骂资本和金融是政治最正确的事情。在大多数人的朴素观念中，资本家不负责，金融家吸人血，社会都是他们搞坏的。那么分期贷款就是在吸穷人的血，ABS更是一场富人间的猫腻。

　　贩毒和P2P庞氏骗局这样刺眼的词，用来类比长租公寓。甚至一些评论中，长租公寓搞ABS已经和次贷危机划上了等号。

　　妖魔化会阻挡视线，我们应该一层一层来看，以自如为代表的长租公寓玩的这套金融把戏，到底有没有问题？问题有多大？

　　首先，对租客来说，房租分期是吸血吗？

　　分期是很常见的一种金融工具，本质是透支未来的资金改善当前的现金流。比如我想买iPhone X但是手头没钱，那可以选择使用分期贷款先把手机拿下用着，然后每月还钱，代价就是需要多付的那一些利息。经过京东淘宝的教育，广大年轻消费者已经很熟悉消费分期了。

　　房租分期对租客的意义也差不多，通过付出一些利息，来少交一些租房首付。

　　分期贷款什么情况下才会有问题：

　　故意诱导收入能力很低的群体去购买远超自己消费能力的商品

　　这是校园贷的原罪，但租房分期基本没有这个问题。它在分期前后计算方式相差不大，不会产生误判，居住这样的绝对刚需也很难被消费主义所“污染”。

　　2、贷款利率过高

　　自如分期名义上的年化利率是不到7%，计算下来的irr（实际利率）是12%左右，银行信用卡、蚂蚁花呗等主流的分期工具实际利率都在15%左右，自如赚取的利息并不高。

　　如果算上分期时打折的服务费，代价还要更低。拿自如分期介绍页面的计算器来看，选择分期一年要付的全部费用是43734元，如果正常月付，要付44730元，反而要多上一些。在普通的分期产品中，这简直是不科学的，自如为什么这么设计，后面再说。

　　有一些人看到分期收利息就说“吸血”，现金贷横行的时候动辄100%以上的年化利率才叫吸血，自如这个，单从利率来看，叫福利。

　　3、未明确告知消费者这是贷款

　　有一些长租公寓分期，在介绍业务时会避免提到“分期”和“贷款”字样，只说这是押一付一的付款方式，这就让租客糊里糊涂合同，不知不觉被贷款。

　　从目前的报道来看，部分长租公寓平台，在2和3上面有瑕疵。具体到自如这家最大的平台，1、2都没有问题，3上面做得不够好。笔者的好几位朋友都反映，自如在推销分期业务是，会故意使用模糊化的话术，他们都是直到近期媒体揭露，才知道自己背上了贷款。

　　即便如此，仍然可以很明确地说，房租分期这个工具，对租客来说，的确能缓解现金流压力，利息也不高。它的原罪，不在于“吸血”和“暴利”。

　　第二个问题，房租分期再转ABS的模式，风险在哪儿？

　　在这个模式中，资金是这么流转的：

• 首先，租客和自如旗下金融公司（众诚友融）的通道（中国对外经贸信托）签订租房分期合同；

  之后租客每个月给金融机构还款。此时，自如并没有像一些文章中说的那样已经拿到了一年房租，因为众诚友融本质上和自如是一体的，自如现在手中拿着的，是租客的一笔债务；

  租客的分期贷款，被包装成“自如房屋分期ABS”，委托信托机构（中信证券）去卖债权；

  中信证券把募集来的钱（实际上是租客全部一整年的房租）一次性打给自如；

  自如用这笔钱去继续扩张。

  这其中，设计了退出机制：

  一旦租客和自如之间解约（租房合约），那么自如需要把剩余还没发生的房租，一股脑退给中国对外经贸信托这家公司。

  自如《租赁合同》原文，合同中甲方为自如公司，乙方为租客

  那么假设在某一时间段，租客解约率升高，自如就会在短期内面临着巨大的资金压力。再假设，自如把之前提前拿到的房租，采取了过于激进的扩张策略，全部投入到签约新房源上，这样自如就有可能资金链断裂。

  第三个问题：如果自如真的资金链断裂，风险由谁来承担？ 

  在这里插播一个情况，笔者询问了身边的朋友，有四个人选择过自如分期，在他们APP的“我的合同”中，都只有租客与自如之间的《租赁合同》而没有租客与金融机构之间的《贷款合同》，并且他们都不记得自己看到过这个贷款合同。

  但从《租赁合同》上面的字样来看，《贷款合同》是实实在在存在的。最大的可能，就是自如在签订合同时极力淡化《贷款合同》存在感，并且全程在自如APP内签订合同之后没有在自如APP内保留合同副本，也没有提醒租客保留电子副本。

  因此下面是基于常识的猜测，因为看不到《贷款合同》中的细则，并无实锤：

  假如发生了自如资金链断裂的情况，会有另一家机构来接盘存量的租赁合同，在法律层面上，租客并不会被赶走，而是每个月交着贷款，继续住在房子里直到合同到期。

  真正的风险很可能在房东这一端。经过了种种金融工具的折腾，自如透支性地拿到了全年房租，租客欠的是金融机构的钱，自如每个季度打给房东应得的房租。一旦自如资金链断裂，房东不但拿不到接下来的应得收益，自己的房子还被租客占着，是最亏的一方。

  但应该注意的是，这只是理论上的。在实际操作中，房东一旦吃亏，必然要去骚扰租客赶租客走，损失有可能被转嫁。现实中，房东往往经济条件更好，在当地社会能量更大，空闲时间往往也更多，一旦租客扛不住压力搬走，就变成了租客不但没房住，每个月还要交贷款。

  注：上述判断是基于不完整资料的笔者推测，实际风险到底由哪方承担，要视《贷款合同》上具体条款而定，请读者自行判断。

  第四个问题：风险有多大？会是下一个次贷危机吗？

  表面上看，自如的这一套模式，在金融层面的确和引发08年美国次贷危机的按揭贷款证券化非常相似，但有些文章把它的风险与次贷等同，那就是别有用心地夸大了。

  房租贷款的证券化与买房贷款的证券化，最大的差异有两点。

  一是，租房是个流动性特别高的市场，房屋买卖则不是；

  二是，短中期内，中国一线城市房租几乎没有下跌风险。

  上面提到了，自如这种模式最大的风险在于短时间内的大量解约，而这只会在房租大幅下跌时才会出现。

  房价虚高的表现，是人们开始买房用来投资而不是用来住，很多房子买来之后空放着也租不出去。而房租几乎没可能出现这一情况，在目前的中国一线城市，房屋租赁市场依然面临很强的供给不足的情况，未来几年间，房租继续上涨几乎是必然。

  往后退一步，就算房租开始跌了，解约率提高，会发生什么？

  如果是房价开始跌了，高价买房的人房子卖不出去，于是大规模出现违约出现，金融机构面临巨大的资金压力，多米诺效应开始。

  如果是房租开始跌了的话，租客趋利避害，只需要付出一个月的违约金就可以退出合同，寻找更便宜的房子住进去，会出现大规模的租赁合同解约而非违约，长租公寓平台短期内会承受很大的资金压力。但不同的地方在于，一线城市中租房市场流动性很高，此时平台方只需要下调房租价格，就可以在很短时间内把空置房再次租出去，让资金回笼。

  风险不是没有，但咋咋呼呼把自如说成是下一次次贷危机的罪魁祸首，远远不至于。

  第五个问题：这些长租公寓是庞氏骗局吗？和P2P是近亲吗？

  不要看长租公寓可以靠金融工具一生三，三生九，快速扩张规模，就断定它们是庞氏骗局。

  庞氏骗局的关键，不是指数级地增长速度，而是它并不创造实打实的收益，它的收益全部来自后来者的资金。而长租公寓是实打实可以产生利润的。

  而将长租公寓与违规P2P的对比，是有一些道理的。

  P2P行业最普遍的违规现象之一是资金池。正规P2P应该是纯粹的信息中介，钱不过平台的手，直接从出借人转到借款人账上，但在实际操作中，P2P公司往往是有一个资金池，出借人的钱“流入”这个池子，再“流向”借款人。

  在这种模式下，所有钱混在一起，分不清借给用户的钱是谁出的，这样就会有两个风险，一是平台手上拿着用户的钱，可以卷款跑路，二是一旦发生大面积坏账，平台没法将坏账部分进行切割，只要池子一空，所有出借人的本金就都拿不到了。

  自如式的长租公寓模式，也是把自己从纯粹的租房中介，变成了债权持有者，理论上，也有潜在的跑路和系统性风险的可能。它和P2P的区别是，房租分期这一类贷款的违约率极低，根据自如披露只有0.4%左右，而P2P平台的坏账率则动辄接近10%，此外，P2P资金池是明确的违规行为，而房租分期的资金池是合法的，暂时没有相关监管政策。

  第六个问题：更“靠谱”的房租贷款应该怎么玩？

  房租分期贷款其实是个很诡异的模式。

  分期的精髓，是把原本需要一次性付清的钱，变成了每个月交。房租这个东西，本来就是每个月交的，变成分期之后还是每个月交，对租客来说意义何在？

  因此，平台方为了让房租分期合理，会修改产品首付，自如租房正常交首付是“押一付一加全年服务费”，分期就变成了“押一付一加一个月的服务费”，这里面少掉的首付，不是因为分期这种模式带来的，而是平台方故意的设计。

  那么它不合理的地方在哪儿呢？在于，租客仅仅是少付了4000多的首付（以房租3000计算），却背上了三万多的债务。

  最“正经”的房租分期，应该是“首付分期”。租客付不起首付，那你需要多少钱，自如就一次性贷款给你，分期还款。缓解4000元的现金流，只需要背上4000元的债务，这才是最实在，最靠谱，最合理的做法。

  还有一类可行的房租分期，是对某月的房租单独进行分期。租客如果当月付不起房租，可以将当月房租进行分期，在之后的数月内还上，这也是“正常”的分期方式。

  最后一个问题：自如玩金融游戏图的是什么？

  自如作为一家长租公寓，其盈利模式本该是通过精细化运营手段，控制成本，提高租房质量，来获取收房/租房的每月房租差获利。

  但目前种种迹象表明，自如玩的可能是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：

  第一层期限套利，是自如每年和房东约定一个月左右的空置期之后，靠极其迅速的标准化装修流程和强大的获客能力，实现非常高的周转速度，实现最快10天左右的租客入住，靠空置期和入住时间之差套利；

  第二层期限套利，是通过分期+ABS的金融工具组合，提前收取整年租金，却按季度支付房东收益。

  从这个角度来看，自如和两类企业有相似之处。

  一类是共享单车平台。当年的共享单车平台们，在发觉主营业务无法实现盈利时，开始在押金上动脑子，企图用金融的方式获利，与如今的长租公寓如出一辙。后期监管介入，才放弃了这个创收途径。

  另一类是京东和亚马逊这样的自营电商平台。它们是众所周知年年亏损但现金流极其充沛的公司，顾客在亚马逊和京东上购买商品后，钱迅速到账，但电商平台可以凭借体量和信用获得更高的话语权，延迟给供应商结算，靠这个时间差获得大量现金流，再用于钱生钱的投资和技术研发。

  企业利用资本来加速扩张，利用金融工具来期限套利，本身都没有很大的问题，京东和亚马逊曾经在一段时间内备受质疑，但很少有人去指责它们“不道德”。当然也应注意到的是，无论是亚马逊还是京东，都并不以金融手段为长期的主赢利点，它们期限套利的最终目的，还是去获取电商业务上的竞争优势。

  自如模式真正的硬伤在于和消费者利益息息相关的两点：

  1。自如式的房租分期只缓解了租客几千元的现金流，却让其承担了接近10倍的债务。虽然这样的金融产品的确能够解决租客的现实问题，但仍是不公平的，尤其是在大多数租客并不知晓房租分期贷款本质的情况下。

  2。自如违背了业务常理，最短10天的装修工期根本无法杜绝甲醛超标，自如是在以广大租客的健康为代价，换取自己极高的周转速度。

  除此之外，其他被千夫所指的，比如“暴利”和“用资本抬高整个市场租金水平”，反而立不住脚。暴利并不是事实，一个城市的房租水平则由非常多因素所共同决定，不应让长租公寓自己背锅。

  综合来看，笔者认为自如并不“邪恶”，只是“过于聪明”。过去几年间自如等等长租公寓的出现，的确提升了居住质量，减少了传统黑中介们的猫腻，为房东和租客创造了实打实的价值。对长租公寓和金融工具一股脑敌视和一棍子打死，是在恐惧和愤怒下的倒退。别被带了节奏。

  自如们到底是韭菜收割机还是租房市场的有益补充，现在下定论为时过早，我们可以再等等。希望自如和其他长租公寓们，能够以今日轰轰烈烈的舆论危机为戒，利用金融工具去发展自己的租房业务，而不是以租房为工具去做金融。(蒋松筠)